Lịch sử cận đại BĐS Việt Nam bắt đầu từ những năm 1990 - 1996 -2006 -2016

[thaidb]

Chào các bạn cộng đồng Review!

Tham gia group Review đã lâu, và khi mình thành lập một nhóm cộng đồng cũng đã nhận được sự góp ý chân thành, hào sảng và kinh nghiệm đi trước của Admin Trinh Minh Hai và Phuc Phan Dinh. Nay mình xin giao lưu đáp lễ cũng cộng đồng Review bằng cách up lại các bài về bất động sản cho các bạn học hỏi, tham khảo về nghề, cũng như ngành bất động sản (bds) 30 năm qua với định dạng tiêu chuẩn trau chuốt dễ đọc. Vì mình thấy một số bạn re-up lại bài của mình không làm được điều này, khiến cho chất lượng bài viết bị giảm đi rất nhiều. Những bạn nào đã đọc rồi có thể bỏ qua nhé.

Đây là bài đầu tiên trong series 5 phần bao gồm 3 bài viết mô tả nhận dạng 3 làn sóng bất động sản (96-2006-2016) và 2 bài viết hậu quả - dự đoán hậu NcoV và nhận dạng làn sóng bds thứ 4. Nhằm phục vụ số đông, đọc không nhàm chán vì thế mình viết theo lối nửa dã sử hàn lâm mô tả sự kiện kèm với các kiến thức kinh tế vĩ mô, sự thay đổi của cách làm marketing BĐS trong 3 phần đầu và đặc biệt ở phần 4 mô tả rõ về diễn biến khủng hoảng kinh tế để các bạn không chuyên sâu về kinh tế vĩ mô vẫn có thể hiểu được.

Khi có đủ 5 phần là các bạn đã có một hình dung tổng quát, nguyên lý vận hành, lịch sử doanh nhân BĐS và sự thay đổi cơ bản về các chu kỳ của thị trường vốn – chứng khoán – BĐS. Việc tổng kết mô hình hóa trong 30 năm thay đổi để các bạn vẫn có thể nắm bắt dự đoán tương lai trong 30 năm nữa khi so nước ta với Trung Quốc, nước đổi mới và đi trước chúng ta về kinh tế thị trường 25 năm đến nay vẫn dựa trên tính chu kỳ của thị trường để điều chỉnh các chính sách tài khóa, tài chính tiền tệ và luật sử dụng đất đai.

Với tham vọng đưa ra cái nhìn tổng quát trong 5 bài viết định dạng FB nên chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy mong các bạn góp ý để mình hoàn thiện hơn trong tương lai.

Bài viết này viết năm 2020 vì vậy các bạn sẽ thấy một số ví dụ cụ thể 2020 để đối chiếu. Còn tương lai thì sao? Có lẽ từ hôm nay, một số nền tảng mới của các học thuyết kinh tế mới đang hình thành những viên gạch đầu tiên dựa trên sự phân chia và chia rẽ của 2 thái cực kinh tế trong TK 21 giữa một bên là Mỹ - Phương Tây và một bên là Trung Quốc. VN chúng ta cùng Nhật Bản, Hàn Quốc là 3 quốc gia chính đóng vai trò vùng đệm nằm giữa 2 thái cực đó, bởi VN là nước nhận được nguồn vốn đầu tư, khoản vay (quyền lực mềm) lớn của 2 quốc gia này.

Dưới đây là phần 1 của 5 bài viết.

Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam. Gồm 3 phần gắn với 3 lần BĐS sốt đất đã xảy ra (1996,2006,2016). Mình cố gắng viết lại theo những gì nhớ lại và tổng hợp từ một số nguồn thông tin đã được xác thực và kiểm chứng.

Chúng ta sẽ thấy những mẫu số chung theo cảm nhận của mỗi người về chu kỳ: trước khi có sóng BĐS, đỉnh sóng, đóng băng. Mỗi chu kỳ có người mất mát, mất đỉnh cao, và có người bắt đầu bước chân vào thị trường BĐS khi thị trường đóng băng. Lịch sử luôn thể hiện một điều: đỉnh cao của người này biến mất, tiền đề của người khác bắt đầu.

Có thế nói lịch sử cận đại BĐS Việt Nam bắt đầu từ những năm 1990 khi Việt Nam bắt đầu công nhận kinh tế tư nhân, và bắt đầu du nhập tài liệu kinh tế thị trường (TBCN) khi mà trước đó các trường đại học về kinh tế dạy chỉ là Kinh tế kế hoạch, các khái niệm về kinh tế vi mô, vĩ mô, quản trị doanh nghiệp như hiện nay hoàn toàn xa lạ. Việt kiều và người đi xuất khẩu lao động Đông Âu bắt đầu mang tiền về nước đặc biệt là từ Đông Đức, Nga, Ucraina sau này là Tiệp Khắc. Sau đó đến 1993 Luật Đất đai ra đời nhà đất của dân sử dụng ổn định lâu dài đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gọi là sổ đỏ. Trước đấy người dân chỉ mua bán chủ yếu giấy tay, giấy chứng nhận phân đất cung cấp bởi các cơ quan, xí nghiệp, hợp tác xã nhà nước v.v. .

Thời đó ở Hà Nội và TP HCM đã có những cơn sốt đất đầu tiên năm 1992-1994 khi đất thổ cư được mua bán bằng vàng & tiền, nhà đất thường được tính bằng cây, lượng, từ đó xuất hiện dân chuyên nghề BĐS mà đều xuất phát từ các phú hộ lâu đời làm nghề buôn bán vàng, buôn xăng dầu, buôn vải v.v Nhiều người bán những lô đất đẹp chỉ để mua những chiếc xe Honda DD, Dream cáu cạnh tiếng êm re re mà cả gia đình có thể ngồi nhìn ngắm cả ngày, lúc không đi thì lau chùi, phủ mền cẩn thận. Để rồi sau đó, mỗi một làn sóng đất trôi qua thì khi nhìn lại những đồ vật như xe máy, ti vi National, đài AKAI, tủ lạnh v.v quy đổi trước đấy cả mảnh đất người ta lại súyt xoa tiếc rẻ, sao giá đất lên cao thế, đất giờ giá trị thế!?.

Nhiều cán bộ được phân nhà ở các tuyến phố trung tâm HN, TP HCM bán lại cho Việt Kiều, người xuất khẩu lao động trở về, để về quê hương bản quán thì để sau này khi con cái lên HN, TP HCM học đại học ở lại lập nghiệp mới càng thấy tiếc những gì đã từng có được thật lớn, giá trị trong đời mà để vụt qua. Vì vậy phải tới những năm 1996, người ta mới nhận thức hết về giá trị BĐS.

BỞI LẼ ĐÓ TRƯỚC TIÊN MÌNH LẤY MỐC NĂM LÀ 1996.

Mốc năm 1996 và các diễn biến (Lúc này Vàng 4tr/lượng, USD 11.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 338USD/Năm thuộc top thấp nhất Thế Giới)

Sóng BĐS sốt quy mô lớn đầu tiên 1996-1998.

Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập khối Asian cùng năm này, sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên. Ở phía Nam Đại học Kinh tế TP HCM được thành lập, ở phía Bắc Đại học Kinh tế Quốc dân đã đưa những giáo trình kinh tế học đầu tiên vào giảng dạy được vài năm. Đã có lớp doanh nhân đầu tiên là giám đốc của các công ty TNHH, nghề được yêu thích là tiếp viên hàng không và cán bộ bưu điện – viễn thông, nhân viên các văn phòng đại diện, lãnh sứ quán, tổ chức phi chính phủ NGO v.v nước ngoài, đồng Dollar xanh cũng từ đây được ưa thích dùng nhất.

Nhà đất liên tiếp có các đợt sốt nhỏ gấp đôi, gấp 3, thậm chí gấp 5 giá trị qua mỗi đợt sóng nhỏ, khi bắt đầu mở cửa. Thứ tư liệu sản xuất đầu tiên mới được khẳng định giá trị của mình chính là BĐS, người ta đã ngấm và hiểu giá trị sản phẩm BĐS là thứ đắt giá nhất trong một đời người. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam, các văn phòng hạng A đầu tiên tại Hà Nội như 17 Ngô Quyền, HITC Cầu Giấy v.v tại TP HCM như PDD Paster, sau này có thêm Diamond Plaza Q1.

- TẠI SAO BĐS LẠI LÀ TÀI SẢN LỚN NHẤT TRONG MỘT ĐỜI NGƯỜI !?.

Vì khi chưa mở cửa, Việt Nam vận hành ổn định mấy thập kỷ dưới nền kinh tế kế hoạch tập trung, cán bộ, công nhân viên chức được phân nhà, sống ổn định ở các Thành Phố, ở Nông thôn lại càng êm đềm với các Hợp tác xã và cư dân phân tán. Thời đó không có kinh tế tư nhân, tức không có khuyến khích buôn bán, nhà mặt phố với nhà hẻm lớn cũng chẳng khác là bao, chẳng mấy người buôn bán, nhà mặt phố nào phòng khách cũng là ngay ở phòng mặt tiền, mà nếu ngày nay chúng ta người TP mà nhìn thấy thì vô cùng lạ lẫm, như là nhìn thấy chỉ ở các bản làng xa xôi vậy, vì hiện tại hôm nay thì đó là những mặt bằng vàng, kim cương đẻ ra tiền cho chủ nhà mỗi tháng.

Trước những năm 90-95, sinh viên học xong thì được nhà nước phân công tới khắp các cơ quan, cơ sở quốc doanh khắp tình thành, trường đại học cũng ít, và sinh viên cũng chưa nhiều, và đặc biệt gần như không có di dân cơ học. Cho nên giá nhà đất chỉ bắt đầu biến động khi nền kinh tế thị trường bắt đầu vận hành, hình thành lớp kinh tế tư nhân đầu tiên như mình nói ở trên, dòng vốn ngoại bắt đầu chảy vào nền kinh tế, các khái niệm quản trị vĩ mô, vi mô bắt đầu áp dụng. Tư liệu sản xuất gốc BĐS được thừa nhận và khẳng định, là tài sản lớn nhất của đời người.

- TẠI SAO TỪ NĂM 1996 CHÚNG TA ĐÃ NHẬN THỨC RÕ NHÀ ĐẤT Ở CÁC TRUNG TÂM PHỐ THỊ SẼ NGÀY CÀNG CAO VÀ CÀNG KHÓ SỞ HỮU!?.

Vì bởi lẽ có thể nói bắt đầu kể từ năm 1996, là những lứa sinh viên lớp đầu tốt nghiệp đã bắt đầu không chịu sự phân công phân tán đi cả nước nữa, họ đều ở lại HN, TP HCM lập nghiệp thể hiện rõ nét đầu tiên của làn sóng di dân cơ học, những năm này số di dân cơ học chỉ khoảng 10-20 nghìn người 1 năm. Thì tới nay năm 2020 tốc độ di cư cơ học của TP HN, TP HCM khoảng 300-500 nghìn người 1 năm chưa kể người nước ngoài và sẽ còn liên tục gia tăng. Để có con số chính xác thì sau khi luật cư trú thống nhất về dân cư và thẻ cư trú người nước ngoài mới có con số cụ thể.

Như vậy tốc độ đô thị hóa cao nhưng tốc độ xây dựng các dự án nhà ở cao tầng hiện đại hóa còn chậm, nhà cửa cư dân vẫn đại đa số là nhà dân kiểu cũ 3-4 tầng nên hệ số sử dụng đất /km2 của TP như HN, TP HCM không cao. Tốc độ tăng dân số do di dân cơ học chất lượng cao như trí thức, người giầu có ở địa phương khác, người nước ngoài v.v tăng nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập tịnh tiến theo năng suất lao động bình quân đã dẫn tới giá nhà ngày càng vượt xa tầm với của lớp trẻ, lớp người sau tốt nghiệp đã định cư tại TP sau 10 năm, thậm chí cả những lớp người đã ở lại TP HN, HCM lập nghiệp đã hơn 20 năm kể từ những năm 1996 vẫn rất khó để tiếp cận mua nhà.

Giai đoạn này người đầu tiên giầu nhất VN nếu nói về quy mô tài sản BĐS đã tích luỹ được từ 1992-1996 là doanh nhân người Việt gốc Hoa : Tăng Minh Phụng khởi nghiệp bằng dệt may xuất khẩu, doanh nghiệp tư lớn nhất lúc bấy giờ. Ngành may là ngành cán mốc 1 tỷ đô xuất khẩu của VN đầu tiên lúc đó, có thể nói là ngành mũi nhọn xuất khẩu thu ngoại tệ đầu tiên ngoài dầu khí. Nhưng không may khủng hoảng tài chính 1997 xảy ra thì “con khủng long” to lớn sẽ phải chịu tác động đầu tiên.

Khi thị trường xuất khẩu chính Đài Loan, Hàn Quốc của công ty Minh Phụng gặp khủng hoảng. BĐS chưa đóng băng nhưng do bị các ngân hàng siết nợ cùng một lúc, mà không có sự trợ giúp của CP, Tăng Minh Phụng bị bắt và xử tử hình. Tăng Minh Phụng sinh không đúng thời, ông có nhiều ý tưởng phát triển BĐS cực kỳ nhậy bén là mong muốn xây dựng các trung tâm thương mại đầu tiên (lúc này sở hữu cả đất Trung tâm TM Tràng Tiền Hà Nội). Tổng giá trị BĐS lúc bấy giờ của Tăng Minh Phụng ước 20K tỷ, thời đó là con số cực lớn khi mà cả nước hầu hết còn rất nghèo và chỉ có 4 ngân hàng nhà nước và một vài ngân hàng thương mại tư nhân xuất xứ doanh nhân Đông Âu mới chỉ có 1-2 văn phòng hoạt động thử nghiệm tại thời điểm đó .

Năm 1996 cũng là năm Honda, Toyota, LG, Sam Sung bắt đầu đặt nhà máy lắp ráp tại Việt Nam. Doanh nhân kín tiếng thứ 2 cũng xuất hiện trong thời gian này là Vũ Văn Tiền người góp vốn với Honda VN mở nhà máy năm 1997 (hiện giờ là chủ tịch tập đoàn GLEXIMCO, chủ ngân hàng An Bình, đảo Tuần Châu - Quảng Ninh, mới đây muốn cùng đối tác xây sân bay Long Thành)

Sau năm 1997, khủng hoảng tài chính tác động nặng nề lên Hàn Quốc, Đài Loan, Sing, Nhật Bản và các nước ĐNA, nhưng tác động không nhiều đến kinh tế vĩ mô Việt Nam (vì VN chưa hội nhập thị trường tài chính TG, chưa có sàn chứng khoán). Và Việt Nam đã nổi lên là ngôi sao mới nổi châu Á về thị trường lao động rẻ, lần đầu tiên mô hình khu công nghiệp được triển khai bởi tập đoàn 2 chị em ruột: Tân Tạo - phía Nam (Đặng Hoàng Yến), Kinh Bắc - phía Bắc (Đặng Thành Tâm), và các KCN khác đã bắt đầu mở ra ở HN, TP HCM và các tỉnh đã hút làn sóng lớn đầu tư đầu tiên, kích hoạt đợt sốt đất 1996-1997.

Năm 1997 Phú Mỹ Hưng (PMH) doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đổi hạ tầng lấy đất, xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh và xây dựng khu đô thị tư bản tiêu biểu đầu tiên kể từ khi thống nhất đất nước. PMH chào bán sản phẩm thành công ra Hà Nội cho thế hệ doanh nhân đầu tiên của Hà Nội giai đoạn 1999-2001. PMH giấy phép năm 1993 nhưng tới năm 95-96 mới thành hình tuyến đường Nguyễn Văn Linh xuyên đầm lầy định hình dự án. Vì vậy mình ấn định mốc năm 1997 là năm PMH kinh doanh thành công nhất, có đội ngũ Sales BĐS chuyên nghiệp đầu tiên, và đã áp dụng các biện pháp Marketing, định giá định vị sản phẩm có thể nói là tiên phong lúc đó, để từ đó lớp nhân viên này sau này đều là những lãnh đạo của các tập đoàn BĐS tại VN.

Một công trình chung cư cao nhất, phân khúc cao cấp thời điểm bấy giờ chính là Thuận Kiều Plaza Q5 xây năm 1994, hoàn thành năm 1998 nhằm đón trước làn sóng người Hong Kong sau khi sát nhập vào TQ đại lục 1997 sẽ di cư đi các nước trong khu vực trong đó có Việt Nam. Và cũng để chào bán cho các ngôi sao, người giầu tại thời điểm đó. Nhưng tòa nhà thiết kế kiểu nhỏ hẹp, trần thấp Hong Kong đã không phù hợp với điều kiện sống người Việt, và làn sóng người Hong Kong qua đã không xảy ra. Người ở ít đi, và tòa nhà hoang phế, xuống cấp và bỏ không như là một biểu tượng thất bại đầu tư BĐS của giai đoạn này (sau này tới 2017 thì Vạn Thịnh Phát mua lại).

Năm 2000, một doanh nhân làm nước khoáng là Vũ Quang Hội Bitexco đã mua lại mảnh đất 19-25 Nguyễn Huệ, gom mua khi thị trường BĐS đóng băng lần thứ nhất sau ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính 1997(chủ đầu tư Singapore từ bỏ), và sau đó 2002 xây toà nhà 20 tầng hiện đại đầu tiên ở mặt đường Nguyễn Huệ.

Năm 2001, Vinperl Nha Trang được Vin của doanh nhân Phạm Nhật Vượng đầu tư xây dựng, dự án BĐS đầu tiên của Vin (lúc này vẫn tên là Technocom sản xuất mỳ gói ở Ucraina) về Việt Nam. 2004 khánh thành Vincom tháp đôi Bà Triệu, nhưng bán luôn 1 toà cho Techcombank lấy tiền mặt (hóa đổi nợ), và mối lương duyên Vin-Tech bắt đầu từ đó. Techcombank và Massan(chuyên nước chấm, hàng tiêu dùng, và khai thác mỏ) của doanh nhân Nguyễn Đăng Quang cũng làm mì gói về từ Nga thành lập từ năm 1997.

Giai đoạn này BĐS sốt đỉnh 1996-1998, đóng băng từ 1999-2006.

Thế nào là đóng băng!?, thường là quá trình này kéo dài 3-5 năm, là giai đoạn trầm, xuống dốc của 1 chu kỳ kinh tế sau khi đã phát triển nóng, tăng trưởng liên tục trước đó thì tới lúc nó phải suy giảm theo yếu tố chu kỳ giới tài chính gọi là nguy cơ TÊ GIÁC XÁM, và nguy cơ vỡ bong bóng nợ tiềm ẩn do vay nợ quá nhiều trong dân chúng gọi là nguy cơ VOI TRẮNG, nguy cơ tác động bởi thảm họa thảm khốc bất ngờ “THIÊN NGA ĐEN”.

Những nguy cơ này chỉ từ năm 2010 trở lại đây chúng ta mới nhận thức rõ, khi nền kinh tế Việt Nam thể hiện rõ là nền kinh tế mở với thế giới. Còn ở giai đoạn này việc giảm sốt đất còn do các quyết định hành chính của Nhà nước như Nghị định 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai cấm phân lô tách thửa để giảm sốt đất. Trong giai đoạn đóng băng thì sự suy giảm diễn ra khác nhau về thời điểm ở mỗi khu vực hay phân khúc sản phẩm, có thể hiểu đóng băng là quá trình suy giảm so với đỉnh sóng, là giai đoạn giằng kéo giữa cầu và cung thiết lập mặt bằng giá thấp hơn.

Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở nội đô Sài Gòn và Hà Nội, một số tỉnh có triển khai KCN, còn các tỉnh khác chỉ tăng nhẹ chưa được gọi là sốt.

BÀI HỌC Ở GIAI ĐOẠN NÀY :

1-Bài học từ tiểu thương người Hoa : Chăm chỉ sản xuất, buôn bán sau một vài năm tiền dư dả lại tìm hiểu đi mua nhà đất để đó, cho thuê, năm này qua năm khác có nhiều nhà đất. Thì tới làn sóng sau thành đại tỷ phú.

Chăm chỉ lao động và tích lũy BĐS trong dài hạn thì giá luôn tăng. Còn nếu lạm dụng đòn bẩy tài chính (đi vay) để mua BĐS thì sẽ mất thanh khoản khi giá đột ngột giảm, không bán được (lúc đóng băng thì lại càng nhiều người đồng loạt muốn thoát hàng), mất sạch vốn liếng, nợ không trả được, tù tội nếu bạn gặp đúng những năm nhà đất đóng băng trong khủng hoảng, điều thường xảy ra sau 10 năm nó như 1 định luật kinh tế học vậy.

Điều này đã thể hiện đúng và vận dụng sáng tạo thành công với các bạn trẻ vừa giỏi chuyên môn, lương cao vừa phải nhưng các bạn vẫn dành thời gian tìm hiểu đầu tư thêm đất đai, hoặc đầu tư thụ động khác. Các bạn không mua được ngay căn hộ, nhà đất TP vì quá sức, nhưng các bạn biết chọn những phân khúc đất nền vùng ven, ngoại tỉnh pháp lý đẹp, phán đoán đúng tiềm năng, vừa sức thu nhập, mua để dành như tài sản tích trữ để đó thì chỉ sau 4-5 năm tới sóng 1 chu kỳ mới là đã bán hoán chuyển đủ tiền mua nhà TP an cư.

2-Bài học từ Phú Mỹ Hưng về định vị, định giá : Có thể nói PMH là công ty BĐS đầu tiên áp dụng phương pháp phân chia phân khúc khánh hàng, định vị cao về sản phẩm về BĐS, tối ưu lợi nhuận cao nhất, tức tạo ra một chuẩn mực mới về môi trường sống an cư từ hạ tầng quy hoạch đồng bộ, môi trường cảnh quan đẹp nhất thời điểm đó, nhằm thu hút toàn bộ người có tiền của TP và cả địa phương khác về đó sinh sống. Có thể hiểu như sau, một dự án của 1 chủng loại sản phầm BĐS ước tính :

Doanh thu-DT = Đơn giá-ĐG (sản phẩm bình quân) x Số lượng sản phẩm

Giá vốn-GV (tiền đền bù, thuê đất & xây dựng cơ bản & quản lý dự án)

Chi phí-CP (bán hàng & tiếp thị)

Lợi nhuận (trước thuế) =DT-GV-CP

Thông thường doanh nghiệp định giá sao cho lợi nhuận trước thuế 40-50% trên DT doanh thu và ĐG = 10 đồng chẳng hạn. Nhưng nếu công ty đang là đơn vị dẫn đầu thị trường, thương hiệu tốt, sự tin cậy cao, thì những sản phẩm BĐS được thiết kế tốt, tiếp thị tốt có thể xứng đáng với một mức giá vượt trội và thu tối đa lợi nhuận, bán được hết hàng với đúng đối tượng mua.

Vì vậy khi PMH là công ty tạo ra chuẩn mực mới về sinh sống họ có thể bán hết với giá bán ĐG = 20 đồng thì họ sẽ thu được lợi nhuận tối đa 70%-80% trên 1 doanh thu lớn hơn, tức siêu lợi nhuận. Mình không tính lãi trên giá vốn, vì bài toán trên giá vốn là một bài toán phức tạp dựa trên lãi vay ngân hàng, đa phần các chủ dự án bỏ vốn tự có nhỏ mà đều sử dụng vốn vay và phải giải các bài toán chi phí vốn. Vì thế mình tính trên DT để các bạn dễ tưởng tượng.

Điều này thấy rõ trong năm 2019 ở sản phẩm Grand Park Q9 TP HCM, Ocean Park Gia Lâm HN khi VIN là đơn vị BĐS dẫn đầu thị trường nên họ sử dụng sức mạnh thương hiệu, truyền thông, mạng lưới đại lý sàn, sales để triển khai chiến lược giá TỐI ĐA HỚT VÀNG THỊ TRƯỜNG khi : (1) Một số lượng người mua với nhu cầu hiện tại cao (2) Quy mô số lượng sản phẩm lớn để có ưu thế về giá vốn (3) Giá cao truyền tải hình ảnh thương hiệu nổi trội, chuẩn mực mới về môi trường sống (4) Trong điều kiện không có đối thủ tiềm tàng xứng tầm nhảy vào cuộc chơi.

Vì thế giá VIN ở 2 dòng sản phẩm trên cao hơn hẳn các sản phẩm khác mà đa phần người mua trong thế bất đối xứng về thông tin, không có thông tin, ít thông tin tiếp cận (CĐT lấn át về truyền thông sản phẩm họ bán). Khi đó những người tiếp cận đủ thông tin ở các dòng sản phẩm khác hợp lý, họ có kiến thức sâu về thị trường BĐS thì họ gọi giá của VIN đưa ra là giá điên, giá ngáo (ngôn từ của giới trẻ có hiểu biết về thị trường BĐS).

Và từ ngữ này về giá điên, ngáo giá BĐS thường dùng hơn trong các trường hợp mà CĐT khác khi định giá dựa trên mức giá cao của người dẫn đầu thị trường định vị thành công trước đó, khi cũng “đưa ra” các chuẩn mực sống mới, nhưng chỉ là trên lời hứa, bánh vẽ, mô hình bản vẽ 3D hay sản phẩm kém chất lượng.

Và khi các CĐT cùng đồng lòng khởi xướng tăng giá nhằm tối ưu lợi nhuận thông qua truyền thông, tạo khan hiếm giả, hiệu ứng FOMO trong các hội nghị bán hàng (giả người mua, giả sắp hết giỏ hàng, kích động mua ngay với chiết khấu & hiệu ứng đám đông v.v), thì sẽ vấp phải sự kháng cự của thị trường và sự bóc mẽ sự làm ăn thiếu tử tế và nhân sinh của CĐT, nhất là đối với những sản phẩm như Codotel (không có gí trị pháp lý) hay căn hộ “chất lượng thấp” nhưng bị thổi giá là “chất lượng cao” v.v

Khi VIN soán ngôi PMH là công ty BĐS hàng đầu tại VN, thì những công ty BĐS như PMH, NOVA LAND, BITEXCO vv. có uy tín nhất định thì họ tiến hành chiến dịch ĐỊNH GIÁ PHÂN BIỆT tức họ có những dải sản phẩm ổn định khác biệt hướng tới những nhóm khách hàng ổn định khác nhau, nhóm sản phẩm cao cấp, thượng lưu khác nhau ví dụ như Sunrise City, căn hộ PHM là phân khúc cao cấp thì Manhattan, The Spirit of Saigon là phân khúc siêu sang, là thượng lưu, nơi khách hàng quyết định bởi cảm xúc, đẳng cấp chứ không phải vì giá.

Và khi thị trường ở giai đoạn đóng băng sẽ có các CĐT sẽ khởi xướng hạ giá để tối đa hóa thị phần như điều mà tập đoàn Mường Thanh làm những năm 2010-2014 hướng tới phần đông người muốn sở hữu căn hộ giá rẻ tại HN. Chiến lược này này tuy chiếm được thị phần lớn khi hầu hết các đối thủ khác đang loay hoay bài toán tồn tại thì vẫn có thể phạm những sai lầm sau: (1) Bẫy chất lượng thấp: khách hàng cho rằng giá thấp đồng nghĩa chất lượng kém (2) Bẫy thị phần mong manh : giá thấp mua được thị phần nhưng không mua được sự trung thành (3) Bẫy chiến tranh giá : khi các đối thủ nhỏ hơn, làm ẩu hơn hạ giá sâu hơn tạo ra sự méo mó của thị trường, khơi mào xuất hiện nhiều CĐT lừa đảo.

Vì vậy luôn có tranh luận về giá sản phẩm BĐS tại bất cứ thời điểm nào đại diện cho 2 luồng quan điểm về CUNG và CẦU: Giá đúng có phải là giá công bằng!? Thế nào là giá công bằng, hợp lý!? Rõ ràng GIÁ CẢ được ấn định nhằm thỏa mãn CẦU hoặc phản ánh ĐẲNG CẤP nổi trội mà người mua sẵn sàng chi trả cho một sản phẩm BĐS.

Tuy nhiên một số ý kiến chỉ trích tỏ ra ghê sợ khi nghĩ tới một căn hộ bình dân ở TP HCM năm 2015 có thể mua là 1,2 tỷ-2 tỷ thì năm 2020 giá là 2,5 tỷ - 3,5 tỷ, tốc độ lên quá nhanh so với mức tăng thu nhập 2 vợ chồng năm 2015 khoảng 20 triệu/tháng, tới năm 2020 cho dù có lên khoảng 30-40 triệu/ tháng (nhưng do lạm phát thì xem ra thu nhập bản chất tăng sẽ không bao nhiêu) nếu nhẩm ra thì số năm tích lũy thu nhập không chi tiêu để có thể sở hữu nhà ngày càng tăng.

Vì thế khi nhìn từ 2 phía, về phía CẦU muốn giá nhà hợp lý hơn thì một mặt phải chăm chỉ lao động, tăng thu nhập, học thêm phương pháp đầu tư để có thu nhập thụ động giải quyết bài toán tài chính mua nhà.

Vể phía CUNG là các tập đoàn lớn, giới tinh hoa phải có trách nhiệm xây dựng chiến lược với Nhà nước phát triển các dòng sản phẩm an sinh phối hợp cới các dải sản phẩm tối đa lợi nhuận để xây dựng danh tiếng tử tế, giúp cho phần lớn đại số đông lớp trẻ đang tuổi sung sức từ 25-40 tuổi có thể an cư để dành thời gian, trí tuệ tăng năng suất lao động góp phần phát triển đất nước.

Nếu không đất nước sẽ bị lãng phí nguồn lực này, và ngày càng mất lợi thế cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài, vì bởi lẽ phần đông người Việt có an cư thì mới lạc nghiệp, doanh nghiệp do họ vận hành mới có thêm sức mạnh. Những doanh nghiệp BĐS nào biết tạo giá trị đúng, tối ưu cho khách hàng, phục vụ bằng sự tử tế sẽ chiếm được sự trung thành của khách hàng lâu bền nhất.

Còn tiếp Phần 2: Mốc năm 2006

Cảm ơn Admin đã duyệt bài, cảm ơn các bạn đã dành thời gian đọc bài viết!

#dongdc Chia sẻ những gì mình biết

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì bấm SHARE để lan tỏa nhóm nhé. Cảm ơn các bạn.

[thaidb]

LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2006

Phần 2 tiếp theo trong 5 bài viết của mình : 3 bài về 3 làn sóng BĐS theo các mốc 1996,2006,2016 và 1 bài về Phân tích Dự đoán tình hình hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4. Series bài viết có tính hệ thống - khái quát kinh nghiệm & học thuật, vì vậy sẽ khó tiếp nhận với một số bạn. Mong các bạn thông cảm.

Rất cảm ơn các bạn đã đọc, góp ý và ủng hộ. Mình đã cố gắng đưa ra một cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam mà TP HCM và HN là 2 đầu tầu kinh tế có quan hệ mật thiết với nhau để các bạn dễ hình dung khái quát được quy luật. Mình định nghĩa mốc theo cách khái quát rút ra quy luật lớn, và có thể thấy từ mốc 1996 bước chu kỳ thường là 10 năm xê dịch +/-1,2 năm tùy địa phương như HN, TP HCM. Tại sao lại như vậy thì mình sẽ giải đáp ở bài viết số 5.

Và khi diễn biến sốt đất từ ngoại tỉnh tới TP HCM, từ vùng ven vào tới quận trung tâm, từ trong hẻm ra đến mặt tiền, từ đất nền về căn hộ, nhà phố .v.v luôn có độ trễ thay đổi giữa các phân khúc sản phẩm này khi thay đổi về giá, độ sốt, cái thay đổi trước, cái sau. Nên mình không chia nhỏ giữa các chu kỳ biến động đó cũng giống như trong chu kỳ lớn có những chu kỳ nhỏ, trong cuộc chiến lớn có những cuộc chiến nhỏ. Và mình thường phân tích diễn biến của năm trước bùng nổ sốt BĐS kiểu như tình tiết (đêm trước) của chiến tranh khi các bạn học lịch sử.

Để phù hợp với nền định dạng FB, mình viết theo lối dã sử nửa hồi ký, nửa đánh giá sự kiện và phác họa nhân vật, doanh nhân kèm các chỉ số kinh tế khái quát theo thời gian nhằm phục vụ đại số đông có cái nhìn tổng quát, từ đó đơn giản hóa các đám mây mù phức tạp về các chỉ số vĩ mô rút ra điều cốt lõi chứ không phục vụ cho nhà nghiên cứu. Mình kết hợp cả cách nhìn nhận toàn cảnh từ dưới lên, tức xuất thân từ người không có nhà để an cư tới có nhà, rồi tiếp theo đó là chia sẻ kinh nghiệm với những người buôn bán BĐS thực tế, và bản thân mình cũng tham gia đầu tư BĐS để hiểu suy nghĩ cảm xúc của nhóm người tham gia buôn bán BĐS. Phối hợp cùng với cách nhìn từ trên xuống, góc nhìn các nhà làm chính sách, các nhà kinh tế & các học thuyết kinh tế. Tuy vậy chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót, rất mong sự góp ý của các bạn để mình hoàn thiện hơn trong tương lai.

Có thể nói từ khi đất nước bắt đầu đổi mới thì lớp thương nhân kiếm tiền nhiều đầu tiên là chủ các doanh nghiệp làm hàng xuất khẩu như dệt may, da giầy, đồ gỗ, cao su v.v. thu nhiều ngoại tệ cho đất nước. Đây chính là nhóm kinh tế đầu kéo thu ngoại tệ, đất nước càng phát triển thì nhóm này đa dạng hơn như quản lý, nhân sự cấp cao tập đoàn nước ngoài, chủ doanh nghiệp dịch vụ, du lịch v.v. và tất nhiên cả cán bộ chủ chốt nhà nước giới chủ tập đoàn, ngân hàng họ có tiền tích trữ đều đi mua thêm nhà đất, BĐS chúng ta gọi nhóm này là ANH A, nhóm này giầu lên từng năm chiếm giữ tổng tài sản lớn.

Kế đó là bắt đầu xuất hiện lớp thương nhân buôn đất để kiếm lời gọi là ANH B (CĐT, sàn, môi giới, dân buôn đất tự do), ANH B làm đất, không sản xuất, bán đất kiếm lời, bán giá cao, vậy ai mua? ANH A sẽ mua là chủ yếu, ANH A sẵn sàng mua vì họ luôn kiếm được nhiều tiền hơn và chấp nhận giá cao của ANH B, và ANH B cũng liên tục giầu lên. Như vậy ANH A & ANH B chiếm 15% đang ngày một giầu lên và sở hữu nhiều BĐS

Vậy ai là người nghèo đang tụt hậu về phía sau, khó có cơ hội tiếp cận mua nhà đó chính là CHỊ C là công nhân viên chức, cán bộ quản lý, nhân viên hưởng lương v.v. CHỊ C chiếm đa số tới 85% xã hội Việt Nam.

Như vậy ANH A sẽ phải bỏ công sức nhiều hơn ANH B, cật lực làm để mua đất của anh B, xét ở một khía cạnh nào đó thì anh A đang gánh 1 phần lao động cho anh B, để cả 2 cùng giầu lên. Anh B đã chọn cách khôn ngoan hơn và anh B có điều kiện hơn từ trước (vốn, quan hệ, tài nguyên đất) thì mới chọn được cách này.

Làm thế nào để đi tìm sự công bằng cho CHỊ C khi mà ANH B sẽ luôn tối ưu lợi nhuận của mình tối đa mỗi khi có cơ hội làm điều đó, nếu CHỊ C chỉ ngồi trách 2 anh khôn quá mua hết BĐS của chị, mong bong bóng BĐS nổ thì chị sẽ thấy lý do để không thay đổi và chị vẫn nghèo, BĐS sẽ vẫn luôn xa tầm với của CHỊ C. Cực đoan là nếu CHỊ C yêu cầu loại bỏ ANH B là điều không thể vì anh B cũng là một lực lượng của nền kinh tế thị trường. Nước mắt của CHỊ C có làm 2 anh A & B cảm động và thấy thương xót!?

Một ví dụ nhỏ ví von sâu sắc ở trên (*) có thể giúp các bạn tưởng tượng sự vận thành của thị trường BĐS VN. Trong một đời người có người chỉ làm 1 vai trò, những cũng có người qua cả 3 vai trò C,B, A. Và nếu chúng ta tìm ra lời giải để nhóm ANH A mạnh nhất, đông đảo nhất, tử tể nhất, có lòng thương xót - có trách nhiệm xã hội thì kinh tế đất nước mới phát triển bền vững, là đầu kéo cho anh B, chị C.

Bản thân thay vì chỉ ngồi khóc CHỊ C cần sáng tạo hơn trong sự nghiệp của mình hoặc tham gia công việc giống như anh B nhưng về các vùng chưa khai mở tiềm năng, là nền tảng địa kinh tế, nguyên liệu gốc cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ. Ở cái nhìn toàn cảnh là nâng tầm thực lực của nền kinh tế Việt Nam, vị thế cạnh tranh của ANH A trên tầm quốc tế, sự chuyên nghiệp - tử tế - trách nhiệm xã hội của ANH B, sự chăm chỉ lao động đổi mới sáng tạo của CHỊ C và chính sách ưu đãi, chiến lược phát triển quốc dân của nhà nước.

Khi bạn nhìn chỉ số thu nhập bình quân đầu người ở mỗi mốc thời gian làn sóng BĐS để các bạn thấy tương quan thu nhập vẫn tăng khi VN tăng trưởng kinh tế nhưng so với lạm phát tức tham chiếu chủ yếu với giá Vàng và Đô la là 2 chỉ số quan trọng đi kèm để các bạn cảm nhận sự thay đổi rõ ràng hơn cùng với việc nhớ lại 1 mảnh đất đổi một chiếc Dream Thái, rồi một mảnh đất đổi 10 chiếc Dream, tiếp đó 1 mảnh đất đổi một chiếc Camry, rồi tới hôm nay 1 mảnh đất được 5-10 chiếc Camry để thấy rằng NHÀ ĐẤT VẪN TĂNG GIÁ NHIỀU TRÊN DÀI HẠN.

Tới thời gian tới đây, người ta sẽ không quy đổi ra vật dụng xe máy ô tô như vậy nữa, mà là khi bạn có 1 vài BĐS sinh lời, thu nhập thụ động, nó sẽ mang tới cho bạn sự tự do để làm điều bạn thích nhất trong đời, là tự do sáng tạo, là giúp đỡ người khác, là phụng sự xã hội. Tiến bộ chỉ diễn ra khi sự THỨC TỈNH TRÁCH NHIỆM XÃ HỘI của giới tinh hoa trên diện rộng giúp người dân an cư, lạc nghiệp và thịnh vượng. Rõ ràng đại số đông người dân đang ở thế người chơi bất đối xứng về thông tin và sự hiểu biết trong cuộc đời mình.

CHÚNG TA TIẾP TỤC PHẦN II MỐC NĂM 2006 CÁC BẠN NHÉ.

II.Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD, thu nhập bình quân đầu người 796USD/Năm gấp đôi mốc 1996)

• Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005(HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ, và đây cũng là điều kiện bắt buộc để Việt Nam tham gia tổ chức thương mại thế giới. Tức từ năm 2006 Việt Nam mới được công nhận là nước có nền kinh tế thị trường – tự do.

• GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).

• VNIndex 300(2006), bong bóng Chứng khoán đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1, biến doanh nghiệp vài tỷ thành trăm tỷ, trăm tỷ thành chục ngàn tỷ vốn hóa đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và Sân bay Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, Phú Mỹ Hưng (PMH) đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

Chủ đầu tư biết cách tạo sóng FOMO bán căn hộ giá cao nhất thị trường thời điểm này là Capital Land (Singapore) được rao bán với giá cao ngất ngưởng - ngáo giá thời điềm ấy từ 1.600-3.100 USD/m2 nhưng vẫn khiến người dân xếp hàng tranh nhau đăng ký để có suất mua căn hộ The Vista Q2. Vào đầu tháng 6-2007, Công ty Capital Land chào bán sơ cấp căn hộ 101 m2 với giá 1.600 USD/m2, đến ngày 17-10 nâng giá căn hộ lên 1.800 USD/m2, đến ngày 19-10, giá bán trao tay thứ cấp tăng chóng mặt với mức từ 2.600 USD đến 3.100 USD/m2 tùy vị trí từ lầu 7 đến lầu 15.

Việc có lộ trình tăng giá bán so với giá khởi điểm ngoài việc tăng lợi nhuận, còn tạo ra tâm lý cho người mua rằng đầu tư mua bán căn hộ ở đây sẽ thu được chênh lệch giá rất cao và rất nhanh. Sau khi tạo được lực hút hiệu ứng tâm lý ban đầu, CĐT Capital tăng thêm liều lượng tâm lý “cứ mua là có lời vì nó là của hời” bằng cách tổ chức cho khách hàng tham gia bốc thăm quyền mua căn hộ. Mỗi khách hàng chỉ được đăng ký mua một căn hộ và phải đặt cọc trước 32 triệu đồng, ai muốn đăng ký mua thêm cũng không được.

Thế là nhiều khách hàng bị hiệu ứng tâm lý “mua ngay kẻo lỡ món hời”, đã cố tranh mua được một căn hộ, bởi nghĩ rằng có nhiều người muốn mua thì chắc là giá mua đó vẫn hời. Cách làm này vẫn hiệu quả ở chu kỳ sau VIN (thời điểm hiện nay năm 2020) đã thay đổi nâng cấp bằng bán sỉ giỏ hàng cho các sàn, tăng giá tuần tự ở mỗi phân khu Rainbow, Orgami, Ocean v.v kết hợp với lộ trình tăng giá để thực hiện chiến lược định giá bán cao của mình cho dự án VIN Grand Park Q9.

Cùng thực hiện chiến lược như vậy ở VIN Ocean Park HN nhưng không thành công bằng Q9 TP HCM (do nguồn cung căn hộ TP HCM thời điểm 2020 không dồi dào như ở HN, và do sự khác nhau giữa HN và TP HCM mình sẽ phân tích ở bài Phần III).

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt.

Him Lam - doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang Chủ tịch Sacombank. 2007 là năm bùng nổ của BĐS phân khúc đất nền điển hình như dự án Him Lam khi mà giới buôn đất tranh nhau mua, 1 nền đất mà có thể qua tay 2 – 3 người chỉ trong vòng 24h và giá đội lên gấp rưỡi gấp đôi.

2007 Khu đô thị mới Nam Thăng Long của tập đoàn Ciputra Indonesia đăng ký 2,1 tỷ USD khởi công lớn nhất tại HN.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina - cùng khu chợ người Việt khởi nghiệp với VIN) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan - Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa - An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga - Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương - Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

Năm 2008, xuất hiện cái tên Nova Land (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 22-25%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty bđs phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Khang Điền, Hưng Thịnh, Đất Xanh, v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ án nhà ở căn hộ cao cấp FLC LandMark Tower (Mỹ Đình), trong thời kỳ đóng băng suy thoái BĐS FLC đã mua lại và phát triển dự án LandMark Tower sống lại. Tiếp đó là dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn - Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương - Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia BĐS tại FPT city tại Đà Nẵng và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành - Đồng Nai.

Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính - tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng v.v.

Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.

Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng v.v. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block, người làm sales bán BĐS giai đoạn này tiếp xúc và thuyết phục khách hàng rất thuận lợi, vì đa phần dự án thật, sản phẩm thật.

Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.

BÀI HỌC Ở GIAI ĐOẠN NÀY :

1-IPO, phát hành cổ phiếu huy động vốn từ TTCK.

Nói đến kiếm tiền từ thị trường CK, chắc có lẽ các bạn thường chỉ nghe về các cách đầu tư mua bán cổ phiếu sao cho có lời. Thật ra đó chỉ là cách kiếm tiền nhỏ, tinh hoa của nó chính là sau khi các bạn đã có 1 khoản tích lũy ở bài học 1, kế tiếp là xây dựng phát triển một công ty có một ý tưởng tốt để IPO nó, phát hành cổ phiếu, huy động vốn trên TTCK. Một ví dụ nhỏ như sau :

Một công ty bán lẻ thiết bị điện máy – điện thoại đã khá có uy tín bán lẻ trên thị trường 10 năm, có hệ thống 10 cửa hàng ở HN và TP HCM kinh doanh đang thời điểm thịnh, lợi suất năm cao. Nó chỉ có vốn lưu động 50 tỷ, còn lại mặt bằng thuê, hàng hóa nợ gối đầu nhà cung cấp. Nếu họ định bán cả công ty bao gồm toàn bộ hệ thống thương hiệu, shop v.v. cho nước ngoài thì công ty kiểm toán độc lập định giá 200 tỷ.

Nhưng họ, chủ sở hữu không bán công ty, họ IPO phát hành cổ phiếu trên TTCK, giá trị vốn hóa là 1000 tỷ. Như vậy họ đã có 1000 tỷ tiền vốn, chủ sở hữu lúc này là GĐ cũ giữ lượng cổ phiếu chi phối vẫn điều hành công ty. Họ có vốn lớn và liên tục mở rộng thị phần, chiếm lĩnh thị phần từ đối thủ, gia tăng lợi nhuận và ấn định luật chơi của kẻ dẫn đầu.

Tại sao có thể từ 200 tỷ lên 1000 tỷ!? 1000 tỷ thành 10.000 tỷ !? Điều này, tức hành động THỔI GIÁ CỔ PHIẾU rất dễ làm khi TTCK ở kỳ sơ khai như cơ hội 100 năm có 1 mình nói ở trên, còn hiện nay thì không phải là không có mà nó diễn ra trong điều kiện khắt khe và tinh vi hơn nhiều. Và quan trọng nhất hiện nay, điều kiện cần và đủ để IPO thành công là công ty muốn IPO là đúng thời điểm TTCK hưng phấn, công ty quản trị tốt, ý tưởng kinh doanh tuyệt vời (người Việt mình thường copy nhau, không tập trung tìm ý tưởng mới, thiếu sáng tạo, nên điểm này hơi yếu). Còn các việc còn lại sẽ có các đơn vị tư vấn dịch vụ IPO cho bạn.

Tới đây bạn đã tiếp cận bài học từ kinh doanh tiểu thương, công ty nhỏ thành công, thông qua TTCK có cơ duyên may mắn để trở thành ông lớn rồi đấy. Hầu hết thế hệ đại gia đầu tiên - giới tinh hoa thế hệ 5x, 6x đều IPO thành công doanh nghiệp cỡ vừa của họ thành tập đoàn có nguồn vốn khổng lồ ở giai đoạn sơ khai TTCK của giai đoạn này và thành chủ các ngân hàng, tập đoàn đóng vai trò trụ cột kinh tế đất nước. Và để tiếp tục trường tồn, họ phải có trách nhiệm với tổ quốc khi điều hành nguồn lực khổng lồ đó của mình.

2-Nguyên nhân đóng băng ở cuối giai đoạn này :

Khác với đóng băng ở cuối mốc 1996 là do sự suy giảm do yếu tố chu kỳ: là dòng tiền nước ngoài đổ liên tục vào nền kinh tế, BĐS phát triển nóng tăng giá liên tục thì phải suy giảm sau đó, đồng thời có thêm sự can thiệp của nhà nước cấm phân lô tách thửa NĐ 181/2004 để hạ sốt đất.

Đóng băng của giai đoạn sau đỉnh sóng mốc 2006 chính là sự xuất hiện của 2 khái niệm kinh tế học sự duy giảm do yếu tố chu kỳ mà giới tài chính gọi TÊ GIÁC XÁM - phát triển nóng liên tục với các chỉ số kinh tế vĩ mô bị lơ là kiểm soát, và để bong bóng nợ VOI TRẮNG tràn ngập trong các bảng BCTC của các ngân hàng khi các Cú đấm thép - tập đoàn như VinaShin, VinaLines v.v vay nợ nhiều sử dụng cho các dự án mở rộng kém hiệu quả phá sản mất vốn. Thêm nữa dân chúng ở giai đoạn này bắt đầu sử dụng đòn bẩy tín dụng để mua nhà đất phố biến hơn ở mốc 1996 đa phần đều trả bằng tiền mặt dự trữ. Khi khủng hoảng KT TG xảy ra 2008 tại Mỹ, chưa tác động nhiều đến Việt Nam (độ mở của nền KT VN lúc này với Thế giới chưa lớn, tổng giá trị vốn hóa toàn bộ TTCK chưa nhiều).

Nhưng VN phản ứng sai khi liên tục tung thêm các gói kích thích kinh tế (2009-2010) 150K tỷ (6 tỷ USD) vào các tập đoàn, và dân chúng tiếp tục hào hứng dùng đòn bẩy đầu tư BĐS, tiêu sài quá khá năng chi trả, tiền trong hệ thống ngân hàng trở lên thiếu, mất thanh khoản tạo ra khối nợ xấu VOI TRẮNG không thể thu hồi trong hệ thống ngân hàng. Dẫn đến từ năm 2011 các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động để kéo dòng vốn huy động trở lại. Thời gian này lãi suất huy động lên đến 17-20%. Tương ứng như thế lãi suất cho vay phải lên đến 22-25% do chi phí có vốn của Ngân hàng thương mại cao và có hiện tượng “xin cho” khi huy động từ các tập đoàn còn dư tiền mặt.

Lạm phát tăng cao, dòng vốn vừa bị kéo ra khỏi BĐS khiến hàng không bán được nữa, vừa có chi phí vốn quá cao khiến các CĐT hay cá nhân vay vốn không thể chi trả nổi, nhiều người phải bán tháo BĐS mà không bán được, nợ không trả được. Lĩnh vực BĐS VN lần đầu tiên bước vào vòng xoáy kiện tụng tù tội lớn và người ta bắt đầu để ý tới vòng đời - làn sóng BĐS, cũng như tìm các hướng sản xuất kinh doanh khác bền vững hơn ngoài BĐS khi thị trường BĐS đóng băng sau đó.

Khi BĐS đóng băng giá vàng sẽ tăng vọt và tỷ giá sẽ điều chỉnh theo đúng giá trị thực của chúng, và các doanh nghiệp sẽ đa phần lỗ do bất ổn vĩ mô, mất khả năng trả nợ, thất nghiệp tăng cao, nợ xấu gây vỡ bong bóng VOI TRẮNG của một chu kỳ nợ dài hạn sẽ kéo sụp phần lớn các ngân hàng, khi xuất hiện việc mua các ngân hàng 0 đồng (sáp nhập các ngân hàng âm bảng tài sản, nhiều nợ xấu) thì đó có nghĩa là đáy sâu nhất của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ này.

Còn tiếp (Phần 3) - Mốc 2016.

Cảm ơn Admin đã duyệt bài. Cảm ơn các bạn đã đọc hết bài viết.

#DongDC Chia sẻ những gì mình biết.

Nếu các bạn thấy bài viết giá trị thì bấm SHARE nhé!!!

Link phần trước :

Phần 1 : https://www.facebook.com/…/permalink/5282009511869319/

[thaidb]

LÀN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2016

Phần 3 tiếp theo mô tả làn sóng BĐS thứ 3 mốc năm 2016 trong loạt Series 5 bài viết bao gồm : 3 bài viết về 3 làn sóng BĐS (1996,2006,2016), 1 bài Phân tích dự đoán hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4.

3 phần đầu như 3 bản trường ca hùng tráng lướt qua 30 năm Việt Nam đổi mới kể từ năm 1986, tuy mỗi thông tin vẫn cần thêm nhiều chia sẻ bổ sung, hiệu đính của các bạn. Nhưng tựu trung 3 bài viết dã sử về kinh tế Việt Nam giai đoạn đầu gắn liền với lĩnh vực BĐS là đúc kết là tâm huyết và đam mê theo đuổi sự thật, chứng ca hùng tráng và ghi dấu công trạng các trụ cột kinh tế thời kỳ hậu đổi mới. Các trụ cột kinh tế đều là IPO lớn ở thời sơ khởi TTCK để có SIÊU VỐN và lãi khủng bằng những ưu đãi đất vàng giá rẻ, xây chất lượng thấp dần đều và bán giá cao (làm thương hiệu giỏi).

Vì vậy tới lúc các trụ cột kinh tế cần thể hiện trách nhiệm xã hội của mình, đầu tư vào sản xuất – dịch vụ xuất khẩu, dự án nhà xã hội giúp người dân an cư lạc nghiệp góp phần nâng cao vị thế cạnh tranh của VN trong nền kinh tế Thế giới. Đó là một hành trình gian nan đầy thử thách, nếu họ thành công sẽ là anh hùng, còn thất bại sẽ là ngược lại.

Ở phần I mình có rút ra bài học tích lũy kinh tế gia đình, phương pháp định giá cao của người dẫn đầu. Ở phần II là bài học bước ngoặt tăng trưởng vốn, thị trường cho doanh nghiệp khi huy động vốn từ thị trường CK để thành ông lớn & nguyên nhân đóng băng thị trường BĐS hậu khủng hoảng Kinh tế Thế giới 2008. Hiểu về sự tác động trực tiếp của khủng hoảng Kinh tế thế giới tới Việt Nam, suy giảm do tính chu kỳ TÊ GIÁC XÁM, và nổ bong bóng nợ VOI TRẮNG kết thúc của 1 chu kỳ nợ dài hạn, và đó là một trải nghiệm, kiến thức rất giá trị mình phổ quát hóa và chia sẻ cùng các bạn.

Nâng cấp kiến thức sẽ giúp chúng ta kiếm thêm tài sản và bảo vệ tài sản của mình khi hiểu nguyên nhân bản chất ở mỗi cuộc khủng hoảng đó là : kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng, biến cố từ một xung đột địa chính trị - chiến tranh, khủng hoảng dịch bệnh hay động đất bất ngờ.

Chúng ta thường thần tượng và thần thánh hóa các ông chủ tập đoàn, chứ thật ra những ông chủ tập đoàn cũng là con người, đều có 1 quá trình củng cố, chắt chiu tài sản cá nhân ban đầu cẩn trọng như bài học số 1 từ tiểu thương người Hoa chăm chỉ - và kèm thêm 1 nấc nâng cao tri thức quản trị dẫn đầu hơn số đông còn lại đó là NHÂN HÒA.

Hầu hết đi lên ban đầu cũng từ doanh nghiệp nhỏ và vừa : sản xuất mì gói, nước khoáng, lắp ráp xe máy v.v nhưng sau đó họ bật lên thành ông lớn thông qua huy động vốn đại chúng từ TTCK đó là ĐỊA LỢI.

Và họ chớp được thời cơ lớn sinh ra trong những lúc chuyển giao của mỗi chu kỳ suy thoái rồi phục hồi trở lại (sự nén lại và bật lại của lò xo kinh tế) - đó là THIÊN THỜI đi thôn tính M&A trong khủng hoảng thành người khổng lồ - Tập đoàn kinh tế hàng đầu. Và như các bạn thấy tên gắn liền với mỗi doanh nhân BĐS lớn hầu hết có kèm 1 ngân hàng đi theo cùng hậu thuẫn làm nền tảng.

CHÚNG TA TIẾP TỤC HÀNH TRÌNH – NHỮNG CÂU CHUYỆN DÃ SỬ KINH TẾ BĐS GIAI ĐOẠN MỐC 2016 CÁC BẠN NHÉ!

Ở Phần 3 giai đoạn 2016 này thì mới xảy ra đây thôi, nên về nhiều chi tiết các bạn trong nghề sẽ am tường hơn mình nhiều, nhưng qua bài viết các bạn cũng sẽ tìm thấy những cái nhìn mới mẻ, thú vị, khái quát quy luật mà mình muốn truyền tải dễ hiểu nhất tới các bạn khi thị trường BĐS luôn theo cùng nhịp của thị trường CK.

Tuy mỗi kỳ là khác nhau, càng các chu kỳ sau kinh tế vĩ mô của VN nói chung và thị trường CK, BĐS nói riêng sẽ ngày càng nhậy cảm với tình hình kinh tế thế giới vì sự hội nhập sâu rộng của kinh tế VN vào kinh tế TG, sự gia tăng quỹ ngoại, doanh nghiệp ngoại đầu tư vào VN và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.

CP muốn nền kinh tế phát triển vững vàng qua mỗi kỳ khủng hoảng kinh tế thì cần quan tâm phát triển hơn nữa doanh nghiệp siêu nhỏ, vừa và nhỏ trong nước để gia tăng thực lực kinh tế quốc gia chứ không chỉ dựa vào doanh nghiệp FDI và các tập đoàn.

III. Mốc năm 2016 (lúc này Vàng 36tr /lượng , USD 22.000 đ /USD, thu nhập bình quân đầu người 2.172USD/năm)

Thế giới bước vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008, giới tài chính gọi hậu quả của vỡ bong bóng nợ VOI TRẮNG cộng kèm việc lơ là bỏ qua các cảnh báo kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng TÊ GIÁC XÁM có nghĩa là kết thúc một chu kỳ nợ dài hạn tại Mỹ - nổ bong bóng tín dụng (nợ dưới chuẩn chủ yếu trong BĐS). Khủng hoảng từ Mỹ đã lan ra cả Thế Giới đã gây những tác động to lớn tới các quốc gia trên thế giới.

Nhưng ở Việt Nam diễn ra chậm hơn (2010-2012), sau khi liều thuốc bơm tiền thông qua các gói kích thích kinh tế (tín dụng lãi suất ưu đãi, ân hạn tín dụng dưới chuẩn) trong năm 2009-2010 khoảng ~150K tỷ (~6 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối, ngân sách Nhà nước, vốn vay nước ngoài) vào nền kinh tế là các tập đoàn nhà nước và tập đoàn BĐS tư nhân, doanh nghiệp mà nhiều đơn vị sử dụng sai, lãng phí. Thậm chí nhiều khoản vay được ưu đãi sau đó chuyển thành tiền gửi rồi cho vay lại kiếm lời với lãi suất cao hơn, hoặc ôm gom vàng, Đô la v.v.

Hậu quả gói kích thích kinh tế bị tác dụng phụ là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 22%, cá biệt 25% (2012), tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường BĐS từ 2011-2015. Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng.

Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn. Sự khó khăn là tiêu biểu cho hầu hết các tên tuổi lớn trước đó là Hoàng Anh GL, Quốc Cường GL, Kinh Bắc-Tân Tạo, Sacomreal (TTC) v.v đã đầu tư BĐS dàn trải, ngoài ngành kém hiệu quả, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính (đi vay) dẫn đến mất thanh khoản khi thị trường khó khăn.

Đường chân trời TP HCM hiện lên tòa tháp Saigon One Tower dang dở bên dòng sông Sài Gòn như một vết sẹo – tổn thương của một chu kỳ cũ, hậu quả của đóng băng thị trường BĐS. Và bên cạnh đó là tòa nhà Bitexco khánh thành năm 2010 như một bông sen mới vươn lên từ những tháng ngày đen tối khủng khoảng kinh tế thế giới. Thể hiện tính 2 mặt của mỗi thời kỳ, luôn tồn tại những cơ hội trong khủng hoảng, và đó là giai đoạn những anh hùng được sinh ra để vượt lên trên nghịch cảnh.

Điểm nhấn phát triển kinh tế VN giai đoạn này là Tập đoàn Samsung tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh 2 tỷ đô (và quy mô sẽ còn gấp 2, gấp 3 sau đó) tại Thái Nguyên năm 2014. Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc ký năm 2015 mở đường cho Samsung Thái Nguyên sản xuất điện thoại thông minh cho toàn Thế Giới. Đây là cú hích lớn, tích cực cho các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam vững mạnh hơn.

Từ thời điểm Samsung Thái Nguyên xuất khẩu là chúng ta không còn thiếu ngoại hối dự trữ là USD nữa (Các bạn có nhớ giai đoạn 2008-2012 các doanh nghiệp thường xuyên thiếu ngoại tệ thanh toán cho nước ngoài, hành vi mua bán bán đô ngoài ngân hàng chắc chắn sẽ bị bắt). Và cũng kể từ đó nền kinh tế chúng ta từ thường xuyên nhập siêu đã chuyển sang xuất siêu nhờ vào đòn bẩy Samsung kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng sau đó.

Sau vài năm đóng băng, chính phủ triển khai gói cứu trợ thị trường BĐS 30k tỷ năm 2013 cho các dự án nhà xã hội và một số CĐT BĐS. Năm 2013 Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng VN (VAMC) được thành lập là sáng kiến khoanh vùng làm sạch, treo lên, thu lại tạm thời các khoản nợ xấu khổng lồ của các ngân hàng thương mại – hậu quả các gói vay kích thích sai đối tượng.

Từ đó công ty xử lý mua lại nợ xấu VAMC đã giúp các nhân hàng thương mại tạm thời khoanh vùng nợ, làm dịu những tổn thất của chu kỳ trước. Năm 2015 cũng là năm GDP phục hồi cao nhất trong vòng 5 năm trở về trước, số doanh nghiệp đăng ký mới cao nhất từ trước tới năm 2015.

• GDP lần lượt các năm 193 (2015) – 205(2016) - 223 tỷ USD (2017).

• Trên TTCK, chỉ số VnIndex trên đà hồi phục ở mốc ~500->~600 (2015), ~600->~700 (2016), và 1 kỳ bật mạnh năm ~700->~1000(2017). Mang theo hưng phấn cao độ của năm 2017, VnIndex sớm đạt đỉnh ~1200(T4/2018) rồi lầm lũi đi xuống (cùng với thời điểm công bố thông tin ngưng thông qua 3 đặc khu cũng là báo hiệu kết thúc đỉnh cao nhất của thị trường BĐS trong một chu kỳ, và thị trường đi ngang trong năm 2019-2020 (tất nhiên vẫn có một vài cá biệt đỉnh giá căn hộ nhưng không đại diện cho xu hướng chung của thị trường)

Một số đặc điểm của thị trường tài chính CK 3 năm này là: ký kết FTA giữa Việt Nam và Liên minh kinh tế Á Âu 2015, kỳ vọng TTP có thể được thông qua tạo đà hưng phấn CK 2016 - 2017 khởi sắc. Nhóm cổ phiếu họ nhà VIN luôn chiếm top đầu tuy có lúc bị thánh gióng ROS của FLC soán ngôi (trong ngắn hạn trong năm 2016). Tổng giá trị vốn hóa đạt 70 tỷ USD năm 2016 và vượt kỳ vọng ở năm sau đó năm 2017 tăng 73% so với năm 2016 đạt ~120 tỷ USD (chiếm hơn 70% GDP). Năm 2017 cũng là năm bắt đầu của thị trường CK phái sinh, tăng trưởng cao của thị trường trái phiếu, và đặc biệt là dòng vốn ngoại đã lên tới 31 tỷ đô đầu tư vào TTCK.

Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội - Hải Phòng, HN-Lào Cai, HN-Thái Nguyên, HN-Lạng Sơn, HN-Quảng Ninh, Vân Đồn, cầu Nhật Tân, đường Võ Nguyên Giáp v.v.

Ở Phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Q2,Q9. Bên cạnh đó là kế hoạch làm Vành đai 2, mở rộng quốc lộ 22, và vô số các tin đồn v.v

Việc cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương - Tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức tham gia thị trường BĐS bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA (của doanh nhân kín tiếng nhiều quỹ đất đẹp Trần Đăng Khoa - Keangnam về từ CH Séc) tại Q2 nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó, là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này.

Trong những năm BĐS lao đao nhưng sản lượng sản xuất ô tô của THACO thì không ngừng tăng do nhu cầu toàn nền kinh tế đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn đó. THACO đặc biệt thành công ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự may mắn hồi phục toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA cùng nhiều loại xe khác mà THACO lắp ráp. Đại Quang Minh SALA Xây 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm quận 2 là hạ tầng kết nối chính cho các CĐT khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.

Sang đầu năm 2016 VIN chào bán và tiến hành xây dựng KĐT tập trung lớn ở phía nam là Vinhomes Central Park, kế đó là thánh gióng thần tốc VIN BASON. Tiếp đến là các chiến dịch chào hàng rầm rộ hơn 50K căn hộ từ 2 dự án này của 1 loạt các sàn đại lý của VIN từ bắc vào cộng với các sàn mới lập tại TP HCM đã tạo động lực hồ khởi cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Metro hay trục Mai Chí Thọ chính thức tạo cơn sốt từ Q2 ra Q9 từ cuối 2016 tới 2018. Ở phía bắc 2 đại đô thị cũng được VIN xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011, năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và Vinhomes Long Biên Hà Nội.

Và kế đến có thể nói nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch - Đồng Nai sống trở lại, đường vành đai 3, khép kín vành đai 2 v.v. Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ làm việc, đề xuất với TP các dự án tại Củ Chi (đại lộ ven sông) thì đã làm đất ở đó tuần sau sốt từng ngày. Tin đồn sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch của tập đoàn Trung Nam), tin đồn Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn lên quận (nhóm đầu cơ tung tin) đã làm giá nhà đất lên gấp đôi, gấp năm lần sau vài tháng.

Và rất nhiều các tin đồn khác mà CĐT thông qua báo chí đưa ra (thực tế mới chỉ là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba gần đây) đã làm BĐS tất cả các quận huyện toàn TP HCM giá dậy sóng sốt cao, khác với chu kỳ 2006 thì tập trung chỉ ở khu nam (Q7, Bình Chánh) và Q2 là chủ yếu.

Tại sao thời nay tin đồn lại có thể tác động đến sóng BĐS!? Vì thời điểm này, điện thoại thông minh và mạng xã hội phát triển, việc cung cấp thông tin không còn là độc quyền của các cơ quan báo chí như năm 2006. Thông tin dễ dàng tiếp cận trên smarphone (ai cũng có, khác với 10 năm trước đa phần là điện thoại “cục gạch”). Và một số chủ đầu tư, giới đầu cơ đất (nhóm bơm thổi) đã biết phát huy công cụ này cộng với hành động tổ chức các nhóm sang tay, sang cọc nâng giá ảo cùng với hàng nghìn “phóng viên amator” là môi giới, người bán, người mua thực địa, xờ chim nai, loan tin làm những người đầu tư theo đám đông, ngây thơ về BĐS mắc cạn.

Ở chu kỳ 2007 là tiền thắng từ CK chuyển qua BĐS, và bắt đầu có làn sóng nam tiến rõ nét của các nhà đầu tư BĐS phía bắc. Còn lần này 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường CK sau đó lan tới BĐS, và cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo). Các chủ đầu tư liên tục ra hàng, truyền thông rầm rộ, các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau 1 vài tháng của người khác, càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.

Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của TPHCM lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v.

Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giá thú Codotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh, TP duyên hải ven biển - kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa nhà làm chính sách và doanh nghiệp nhằm hiện thực khát vọng biến VN thành cường quốc du lịch.

Năm 2016 và 2017 du khách đến VN tăng lần lượt tới 26%, 29%/năm cao gấp 5-6 lần trung bình khu vực ĐNÁ. Tới năm 2018 đạt bình quân 1,5 triệu du khách/ tháng khiến thị trường BĐS du lịch đu đưa như những bản Tăng gô đầy cảm xúc, lợi nhuận cam kết thót tim từ CĐT trong những dạ hội bán hàng lung linh huyền ảo.

Cùng với nó là các dự án phân lô bán nền kèm theo các kế hoạch đề xuất xây dựng sân bay, khu kinh tế biển. Và đặc biệt là kế hoạch bàn thảo xây dựng 3 đặc khu năm 2016 đã làm đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lên đỉnh đến hết năm 2017. Đà Nẵng, Nha Trang lên đỉnh giữa năm 2018 và đến cuối 2018 thì xẹp.

Thông tin dừng thực hiện đặc khu từ tháng 4/2018 là gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt, cộng với sự thất vọng kéo dài của việc đến cuối năm 2018 là làm niềm tin cứ mua là có lời của BĐS bắt đầu suy giảm. Tiếp đó là 3 cái sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng và làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Q9 xẹp đi trong 2019.

Thực tế khi sốt đất đi qua thì sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến SG, bắt đầu từ vòng ngoài rồi tới vòng trong, từ đất nền rồi mới đến nhà phố, từ nhà phố rồi mới đến căn hộ, từ trong hẻm rồi mới đến mặt tiền v.v thời điểm biến động các tỉnh là khác nhau ở mỗi địa phương và phân khúc. Chỉ có cá biệt rất ít một số sản phẩm căn hộ là vẫn tăng giá sang tay năm 2019-2020.

Nên có thể nói năm 2019-2020 là giá đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi đặc biệt nổi tiếng nhất là Vinhomes Grand Park Q9 thiết lập mặt bằng giá cao nhưng giao dịch thẩm thấu trong dân, khách cuối còn ít (là căn cứ để các CĐT khác tiếp tục thiết lập mặt bằng đẩy giá cao lên).

Khi thị thường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó, chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng, các tin đồn đã bị bác bỏ, lượng tồn kho của các công ty BĐS gia tăng nhanh, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu DN BĐS nhiều lên, và các chủ đầu tư lừa đảo bị phát hiện v.v thì cũng là lúc thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.

Tới đầu năm 2020, không hẹn mà gặp, dịch bệnh NcoV từ Vũ Hán - TQ diễn biến phức tạp toàn thế giới đã làm thế giới bước vào kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu, và đẩy nền kinh tế VN vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính - BĐS (điều hiển nhiên sau một thời gian tăng trưởng nóng trong 3 năm 2016,2017,2018) đối mặt với kỳ khủng hoảng kinh tế tác động bởi THIÊN NGA ĐEN của Việt Nam. Chi tiết sẽ phân tích ở bài số 4: Diễn biến kỳ thiên nga đen, dự đoán hậu NcoV.

Làn sóng BĐS 2016 này đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư và không thể còn nhớ hay kể tên được hết như ở chu kỳ 2006. Đặc biệt là thêm sự tham gia của các đầu tư nước ngoài CapitalLand, Mapletree, Keppel Land, Lotte, Kusto Home v.v. nhiều hơn hẳn chu kỳ trước trong các dự án căn hộ, chứng tỏ thị trường BĐS giai đoạn này đã màu mỡ hơn, lượng người nước ngoài đã vào định cư, mua BĐS tại VN đã gia tăng.

Điểm chính của đuôi chu kỳ này là sự xuất hiện vô số các CĐT tự phong trên giấy như ALIBABA, đã làm thị trường BĐS trong đợt sóng này mang nhiều sắc xám, việc đội lốt kinh doanh BĐS để lừa đảo diễn ra nhiều, cộng với việc nhiều CĐT giữa đường ngã ngựa, mất thanh khoản, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết v.v. dẫn tới sự mất niềm tin của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ.

Và ở cuối chu kỳ này vấn đề ĐẠO ĐỨC KINH DOANH BĐS đã được đặt lên là vấn đề nóng nhất, nhức nhối cần giải đáp.

Các CĐT sẽ phải tìm giải đáp vấn đề trên như thế nào, phát triển nhóm sản phẩm BĐS vị nhân sinh hơn nữa thì mới có thể phát triển ở giai đoạn sau kế tiếp. Vì giai đoạn này đã tích tụ quá nhiều thất vọng, niềm tin bị suy giảm.

CÓ THỂ NÓI ĐỢT SỐT ĐẤT LẦN NÀY Ở TP ĐÃ LÀM GIÁ ĐẤT, CĂN HỘ Ở TP HCM CAO GẤP RƯỠI HN, THẬM CHÍ GẦN GẤP ĐÔI VỚI VỊ TRÍ TƯƠNG ĐƯƠNG Ở HN. TẠI SAO NHƯ VẬY!?.

Có 4 nguyên nhân chính như sau :

(1)TP HCM vẫn là điểm đến lớn của quốc tế, và của nhà đầu tư HN vào Nam (ít có chiều ngược lại).

(2)Thị trường cho thuê lại BĐS ở TP HCM phát triển hơn HN. Lượng kiều hối lớn và văn hóa tiêu dùng đại chúng người dân phía nam phóng khoáng hơn nên đã kích thích kinh tế tiêu dùng trong nam phát triển khiến hoạt động cho thuê BĐS hiệu suất sinh lời cao hơn ở HN.

(3) Việc sáp nhập tỉnh Hà Tây, 1 phần Tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc vào Hà Nội đã tạo dư địa phát triển BĐS cho HN (đặc biệt là khu vực Tây, Tây Bắc HN) khoảng 20-30 năm mới lấp hết. Vì vậy HN dư giả về nguồn cung, TP HCM lại ngược lại, nguồn cung ít vì bị hạn chế pháp lý phát triển dự án mới.

(4) Thêm nữa ở chu kỳ này các nhà đầu tư HN không chỉ còn quan tâm nhiều tới đầu tư BĐS chỉ tại HN, mà họ quan tâm tới ngoài 3 đặc khu, TP HCM, các tỉnh trên toàn quốc thì một phần không nhỏ đã quan tâm tới đầu tư BĐS nước ngoài như Mỹ, ÚC, Canada v.v.

Chính vì vậy mà ở kỳ sốt đất này Hà Nội không được nhắc nhiều vì nguồn cung lớn, phân khúc nhà phố trong hẻm thậm chí còn đứng yên (gần như không tăng) từ chu kỳ trước. Vì xu hướng các gia đình trẻ ưa dùng ở căn hộ thay vì sinh hoạt ở nhà trong hẻm sâu, nhiều bất tiện di chuyển bằng ô tô - loại phương tiện kỳ này đã trở lên rất thông dụng.

Ở Hà Nội chỉ sốt tăng giá nhà mặt phố kinh doanh được, đặc biệt ở các quận phát triển nhanh, quy hoạch mới như Bắc, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Tây Hồ nơi tập trung nhiều người nước ngoài và sốt đất cục bộ khi có thông tin - tin đồn lên quận 5 huyện của Hà Nội : Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm. Đặc biệt là tại Gia Lâm nơi Vingroup xây dựng Vinhomes Ocean Park mô hình giống như Vinhomes Grand Park ở Q9 - TP HCM khiến giá BĐS xung quanh dự án tăng 3 đến 5 lần.

DẤU ẤN KẾT THÚC CỦA CHU KỲ TRƯỚC (MỐC 2006) LÀ SỰ KIỆN TỪ ĐỈNH CAO ANH HÙNG SỐ 1 MỘT THỜI ĐI XUỐNG, RỒI HẠ CÁNH CỦA HOÀNG ANH GIA LAI (HAGL) TẠI CHU KỲ NÀY.

Ở thời kỳ đỉnh cao bầu Đức đã từng sử dụng chuyên cơ riêng đầu tiên tại VN, cùng hình ảnh thân thiện, tử tế trong bóng đá. Nhưng rồi HAGL đi xuống khi dùng đòn bẩy tài chính (đi vay) đầu tư quá mức vào BĐS nông nghiệp, diện tích trồng cây cao su và nuôi trồng lâm sản của HAGL ở khu vực 3 nước Việt Nam, Lào, Campuchia lên tới vài chục nghìn hecta có tầm ảnh hưởng an ninh quốc gia.

Cao su rớt giá trong năm 2010-2013, do giá dầu thế giới giảm và do diện tích trồng cây cao su VN tăng nhanh đột biến của những năm trước đó. Việc chuyển đổi trồng cọ, chuối, nuôi bò v.v. không gặp may mắn, việc quản lý doanh nghiệp nông nghiệp địa lý trải rộng, giá thành sản phẩm thấp, bộ máy cồng kềnh nhiều thất thoát, chưa kể việc đầu tư nuôi trồng thường bị nạn “thu hoạch hộ” của người làm công bản địa khiến HAGL khó khăn chồng chất khó khăn nên đã nhượng lại các dự án thủy điện cho BITEXCO và những dự án BĐS cuối cùng tại TP HCM và Đà Nẵng cho Quốc Cường GL năm 2016.

Sáp nhập khu phức hợp HAGL tại Myamar vào Đại Quang Minh –THACO năm 2018, hợp nhất mảng nông nghiệp còn lại vào Thadi (2019 cũng của THACO) là một cái kết có hậu, để vẫn có thể tiếp tục khát vọng nâng cao giá trị nông nghiệp Việt Nam nói chung và BĐS nông nghiệp nói riêng của doanh nhân Đoàn Nguyên Đức.

NHỮNG TÊN TUỔI KHÁC

Một cái tên khác, ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quý tộc đẳng cấp 6 sao của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồng thủy sản tại Kiên Giang, mở hãng bay AIR Mekong chắc ít người còn nhớ. Các dự án nghỉ dưỡng hạng sang của BIM nổi tiếng là InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (2016).

Dấu ấn năm 2019 cuối cùng chu kỳ này là : Tập đoàn thánh gióng SunShine Group và cái tên truyền thông nhắc đến là doanh nhân Đỗ Quang Hiển đi lên từ sản xuất xe máy TQ tại Hưng Yên, tập đoàn T&T, ngân hàng SHB – đơn vị độc quyền dự án Codotel COCOBAY Đà Nẵng.

Và SHB cũng là đơn vị đồng hành cùng Bitexco - một thương hiệu BĐS với truyền thống lặng lẽ, chậm dãi, không phô trương đang tiến hành xây dựng biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, trung tâm cũ Sài Gòn - Tòa nhà Spirit of Saigon (Saigon Glory). Công trình với 2 tòa tháp 55 tầng, biểu tượng FF như Financial Force, lưỡng long ngậm châu hay 2 mảnh ghép của 1 trái tim SG tùy theo trí tưởng tượng của người ngắm, tại Q1 trước khi Thủ Thiêm sẽ thay thế là trung tâm tài chính TP HCM sau khoảng 20 năm nữa.

Lặng lẽ đi qua những năm khó khăn sắp tới. Phải chăng 1 lần nữa Bitexco lại như một cánh én bay xuyên qua mùa đông, kỳ băng giá BĐS để báo hiệu sắp tới một mùa xuân mới tại thời điểm công trình hoàn thành giống như 2 kỳ sóng BĐS đã qua…!?. Chúng ta hãy chờ xem.

Các bạn đã thấy các tên tuổi doanh nhân lớn qua 3 kỳ sóng BĐS, rất khó phân định ai số 1 ai số 2. Họ đều xứng là những anh hùng vì dám đối đầu với rủi ro và thử thách khi đồng hành cùng với phát triển đất nước 30 năm qua, chạy đua với sự hoàn thiện của thể chế và pháp luật và thể hiện những thành tích mà người thường không làm được. Khi đất nước đang phát triển và hoàn thiện các bộ luật, mà ở đó ai nhanh đi trước thì không có lỗi, ai chậm không thích ứng thì thành có lỗi, nhưng tựu chung họ đều góp phần xây dựng hình ảnh diện mạo mới cho đất nước.

Nếu dòng tiền của dân chúng từ CK tạo ra nguồn lực khổng lồ cho các tập đoàn, và BĐS tạo ra dòng lợi nhuận cho phần lớn các tập đoàn kinh tế hàng đầu của đất nước. Và nếu dòng tiền đó tiếp tục được tái đầu tư vào nền kinh tế trong nước thì đất nước chúng ta phát triển, còn nếu dòng tiền đó bị chảy máu ra nước ngoài thì chúng ta bị tổn thất. Và nếu chủ các tập đoàn, ngân hàng có tinh thần dân tộc tương trợ đất nước ở mỗi kỳ khủng hoảng, sử dụng trách nhiệm nguồn lực, không bị chảy máu thì nhân dân sẽ ghi nhớ và tiếp tục ủng hộ họ để trường tồn.

Tới đây chắc các bạn đã phần nào hiểu tại sao VIN đã vươn lên mạnh mẽ từ chu kỳ trước qua đến chu kỳ này!?. VIN khánh thành Land Mark 81 và nhóm cổ phiếu VIN IPO thêm lớn chưa từng thấy trong năm 2018 như một mốc son đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển.

Vì VIN luôn đi thần tốc về tiến độ triển khai xây dựng, vượt rào cản pháp lý, tăng tính thanh khoản tối đa, nhắm đến đối tượng trung lưu và thượng lưu sẵn tiền nhất, củng cố tiềm lực người dẫn đầu để ấn định lối chơi, người cầm trịch chính dẫn dắt thị trường BĐS.

Và để tiếp tục là người dẫn đầu thì VIN phải vượt qua thử thách lớn nhất từ trước nay ở kỳ Thiên nga đen này sau khi cũng đầu tư ra ngoài ngành (vượt qua sở trường cốt lõi của mình là BĐS) với những khoản đầu tư lớn mà tính hiệu quả của nó sẽ trả lời trong một vài năm tới.

Cuồn cuộn sóng vỗ xuôi biển Đông…

Bao lớp sóng xô, bấy lớp anh hùng…

Ngoảnh mặt nhìn nhân tình thế thái…

Được - mất - bại - thành bỗng hóa hư không…

Giai đoạn này BĐS sốt 2016-2019, đóng băng từ 2020->

Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nói ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC, diện rộng gần như khắp các tỉnh thành (trừ vùng sâu vùng xa giao thông không thuận tiện), nổi bật nhất là TP HCM, các tỉnh duyên hải ven biển và các tỉnh cao nguyên gắn với tiềm năng du lịch. Các trung tâm tỉnh, huyện lớn đều được quy hoạch khu nhà giầu tại địa phương, TTTM, shophouse, phân lô bán nền.

BÀI HỌC Ở CUỐI GIAI ĐOẠN NÀY :

Qua 3 loạt bài các bạn đã hiểu nguyên lý vận động của thị trường Bđs, chúng ta tiếp tục nâng cao sự hiểu biết để gây áp lực cho thị trường bđs phải thanh lọc những CĐT lừa đảo. Tìm hiểu nhiều nguồn thông tin để không mua phải những căn hộ 10 năm không thể giao nhà, đất nền không thể có sổ, mua theo các hợp đồng cam kết nhưng sau đó CĐT mất năng lực tài chính, phá sản, tài sản dự án đã thế chấp v.v.

Yêu cầu các CĐT khác muốn tồn tại phải hướng đến lợi ích thật sự cho khách hàng, đề cao giá trị ĐẠO ĐỨC để thị trường Bđs phát triển lành mạnh không để quá bong bóng, làm giá Bđs vượt quá tầm với đa số, lãng phí nguồn lực quốc gia quá nhiều vào codotel.

Và quan trọng nhất mỗi chúng ta đều phải nỗ lực thay đổi bản thân để tham gia cạnh tranh với lao động quốc tế sẽ nhập cư VN ngày càng nhiều trong tương lai. Theo thống kê có khoảng 300K người nước ngoài tạm trú tại VN, trong đó khoảng 100K ở TP HCM, nhiều người đã mua nhà, hầu hết các dự án căn hộ tại TP HCM đã hết room bán cho người nước ngoài ở mỗi dự án. Đã có những khu phố tập trung nhà hàng, khách sạn dịch vụ chỉ dành cho người Hàn tại Q7 (TPHCM), Nam Từ Liêm (HN).

Khi dịch bệnh diễn ra các công dân nước ngoài đều phải về nước thì tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có không ít người TQ xuất trình giấy tờ sở hữu căn hộ, hợp đồng mua bán và họ đã ở lại. Số doanh nghiệp gốc TQ đầu tư vào VN năm 2019 lên tới gần 6 tỷ USD, và sẽ tiếp tục tăng nhanh trong những năm tới đây. Chúng ta hiểu biết và gây áp lực lên thị trường Bđs sớm sẽ tránh vế xe đổ như ở Bắc Kinh, Thượng Hải khi đưa ra những chính sách bán Bđs méo mó như: mua căn hộ được nhập hộ khẩu là 200tr/m2, không nhập hộ khẩu là 100tr/m2, một số dự án ở khu trung tâm tài chính phải có bằng đại học .v.v

Nhiều người nghĩ rằng sẽ có lúc thị trường Bđs nổ bong bóng để có thể mua nhà giá rẻ đột biến. Không, điều đó sẽ không bao giờ xảy ra vì Bđs vẫn là thứ tư liệu sản xuất chính của mọi ngành với một nước đang phát triển như chúng ta, đặc biệt khi nó vẫn là nguồn thu chính của CP, tạo ra lợi nhuận chiếm tỷ trọng chính cho các tập đoàn kinh tế hàng đầu.

Vì thế khi bong bóng đã căng trong năm 2019 thì CP đã có động thái siết tín dụng Bđs bằng thông tư 36/NHNN, yêu cầu các ngân hàng chuẩn hóa BaselI nhằm mở van kỹ thuật xì hơi Bđs. Vì vậy trong dài hạn Bđs sẽ luôn tăng giá, nhưng khi đã nóng đủ, CP sẽ giảm nhiệt nó và cho thị trường tự điều chỉnh bằng M&A đổi chủ và thẩm thấu nốt số hàng tồn kho, nợ có nguy cơ xấu.

Và khi nhà nước “định hướng” khuyến khích các tập đoàn như VIN phải đầu tư sang mảng công nghệ thì mới được tiếp cận vốn cũng là một trong những biện pháp nhằm giảm nhiệt thị trường Bđs, và trong thời gian đó thì bđs đóng băng đi ngang, hay đi xuống tùy từng phân khúc.

Hết phần 3:

Cảm ơn Admin đã duyệt bài. Một lần nữa, cảm ơn các bạn đã đọc hết!!!

#Dongdc Chia sẻ những gì mình biết.

Nếu các bạn thấy bài viết giá trị thì bấm SHARE nhé!!!

Còn tiếp : Mời các bạn đọc tiếp phần tiếp theo :

Phần 4 : Phân tích dự đoán hậu NcoV - Kỳ thiên nga đen 2020

Phần 5 : Tại sao thị trường BĐS VN trong dài hạn luôn có tính chu kỳ - Nhận dạng làn sóng bất động sản thứ 4.

[thaidb]

PHẦN 4 ; PHÂN TÍCH DIỄN BIẾN KHỦNG HOẢNG KINH TẾ- DỰ ĐOÁN HẬU COVID

Phần 4 này có 2 phần A, B là mình viết tháng 4/2020. Bạn vẫn nên đọc để hiểu về mối quan hệ kinh tế vĩ mô với BĐS.

Phần 4 C - Mới nhất mình mới viết ngày 10/6/2021.

PHẦN NÀY LÀ 4A

Qua 3 bài viết mô tả 3 làn sóng sốt Bđs tương ứng các năm 1996, 2006, 2016 được sự đón đọc và khích lệ rất nhiều từ các bạn đã làm mình rất cảm động và biết ơn tình cảm của các bạn.

Phần 4 này mình viết và đăng lên ngày 20/4/2020 giữa những ngày giãn cách xã hội của đợt dịch covid đầu tiên của Việt Nam.

Bài này mang tính tổng hợp lịch sử và dự đoán tương lai thông qua giải thích mô tả sự vận hành kinh tế thế giới và kinh tế thị trường của Việt Nam. Vì có tính chất phân tích dự đoán nên mình ĐĂNG NGUYÊN VĂN NHƯ CŨ để thể hiện giá trị phân tích dự đoán của bài viết. Tất nhiên mọi dự đoán chỉ là thêm một góc nhìn và phân tích tư duy cho các bạn và không thể đúng hết 100%.

Kiên trì đọc hết và hiểu được bài viết phần 4 thì các bạn mới hiểu được vận hội đất nước và xu thế BĐS của Việt Nam trong phần cuối cùng Phần 5, khi đó các bạn mới biết chuẩn bị những hành trang gì bước tới tương lai trong ngành BĐS.

Bài này rất dài vì thế để phù hợp với định dạng FB mình chia thành 2 phần 4-A, 4-B và phân mục tiêu đề để các bạn dễ đọc và theo dõi. Bạn nào muốn hiểu được tại sao nền kinh tế luôn khủng hoảng ở các mốc 1930 – Đại khủng hoảng kinh tế; 1973 Khủng hoảng dầu mỏ; 1987 Sụp đổ thị trường chứng khoán Mỹ; 1997 Khủng hoảng tài chính Châu Á, 2008 –Khủng hoảng kinh tế thế giới; và cuối cùng năm 2020 Khủng hoảng kinh tế toàn cầu ở 2 mặt tương phản nhau do Covid & do sự phân ly của 2 đế chế kinh tế tuần tự số 1 và 2 là Mỹ và Trung Quốc. Các bạn nên nhớ giai đoạn chống chọi với khủng hoảng thông thường mất 3-4 năm, di chứng để lại với những nước càng giầu có, nắm giữ nhiều tài sản thì càng âm ỉ lâu dài, và chúng ta mới ở năm đầu tiên.

Sự phân ly vẫn đang diễn ra và sẽ ngày càng diễn ra sâu sắc ở hàng rào thuế quan, cắt đứt dần các kênh ngoại giao, và đỉnh cao nhất sẽ là phân ly của 2 nền tảng công nghệ Internet, GPS, mobile APP, nền tảng phân phối hàng hóa vật chất online và thông tin Bigdata v.v.

Nước Mỹ đặt mục tiêu triệt hạ nền tảng điện tử, năng lực trí tuệ nhân tạo (AI), thiết bị kết nối thông minh của Trung Quốc (TQ) cụ thể là cắt nguồn cung cấp siêu chíp, loại bỏ APP, dựng tường lửa v.v. của các tập đoàn nền tảng trực tuyến hàng đầu của TQ thì mới có thể đóng cửa “chỉ bảo, dạy giỗ” tứ đại quyền lực thế giới mới nổi, ngỗ ngược của họ trong thập kỷ qua đó là : Google, Facebook, Amazon và Apple.

Thế giới sẽ đối mặt với sự phân ly dẫn đến có thể tồn tại 2 nền tảng Internet khác nhau và các quốc gia khác sẽ phải lựa chọn tham gia vào nền tảng nào cùng nghĩa là sẽ dần hình thành 2 mô hình học thuyết kinh tế khác nhau cho 2 khối.

Các cú đấm phân định thắng thua vẫn trong tương lai tới đây, phải sau khi Mỹ - Trung sử dụng hết các biện pháp mạnh nhất với nhau thì thế giới tài chính mới về trạng thái cân bằng mới, vốn FDI mới trở lại VN (hiện tại giải ngân FDI đang ngưng và chậm lại do Covid, giảm hơn so với cùng kỳ năm 2019), hay thực sự tạo ra trào lưu dịch chuyển mới. Những con số vài chục doanh nghiệp Nhật hay Mỹ dịch chuyển, một vài cánh én không thể làm lên mùa xuân so với hàng chục ngàn nhà máy sản xuất của Mỹ và đồng minh hiện vẫn đang nằm tại TQ vừa nghe ngóng vừa dịch chuyển hay mở rộng sản xuất sang VN chủ yếu là ở khu vực phía Bắc.

Việt Nam giữ vị trí quan trọng trong địa chính trị vùng, cũng đồng nghĩa là tư liệu sản xuất gốc BĐS VN sẽ ngày càng có giá đối với Quốc tế, nhà đầu tư phát triển BĐS nào phán đoán đúng thời điểm phục hồi sẽ thành công vượt trội, người làm BĐS nào chuẩn bị tốt hành trang sẽ chớp được vận hội tương lai.

Thế giới vẫn đang chạy đua sản xuất vắc xin và công bố thành công vắc xin như những chiến lược về chính trị phân định lại bản đồ quyền lực thế giới, thực sự có hiệu quả hay không phải tới khi phân phối vắc xin đại chúng mới thực sự là thật, phục hồi đi lại liên quốc gia và có tác động tới ổn định vĩ mô quốc tế. Vì vậy khi đọc bài viết này các bạn ít nhiều sẽ hiểu được khủng hoảng đang diễn ra như thế nào và phán đoán xu thế thế giới, từ đó phán đoán sự phục hồi trở lại của VN. Những bạn nào đã tham gia thị trường chứng khoán (TTCK) sẽ dễ dàng hơn khi đọc và tiếp cận phần 4 và 5 của series bài viết này. Còn các bạn nào chuyên ngành về BĐS thấy bài này khó hiểu quá thì có thể bỏ qua, còn bạn nào đọc tới cùng sẽ tìm thấy những cơ hội đằng sau khủng hoảng.

Nội dung Phần 4 đăng lại nguyên văn không sửa dưới đây:

PHẦN 4 -A

Mình vẫn tiếp tục viết với lối dẫn giải bình dị, tuy ít con số không giống như các bản phân tích vĩ mô của các chuyên gia mà các bạn thường thấy, mình chỉ tập chung vào các con số chính, mang tính quyết định thay đổi thế cục, và những dẫn giải logic, suy luận diễn tiến, cách thức nó diễn ra. Với cách đưa thông tin như vậy thật may đã phù hợp với đại số đông, với nhiều người thậm chí chưa từng học qua về trường lớp kinh tế (KT) vẫn có thể hiểu được.

Một lần nữa cảm ơn tình cảm của các bạn, mong các bạn tương tác cmt với mình nhiều hơn, mình sẵn lòng giải đáp, và cũng mong muốn nhận được sự góp ý cả các chuyên gia để mình có thể học hỏi và tiến bộ hơn trong cuộc sống. Chúng ta tiếp tục với hành trình của chúng ta - Việt Nam sau khi đi qua 3 làn sóng Bđs, cũng là những bước chập chững hội nhập sâu vào KT Thế giới (TG), và Việt Nam đang có vị trí quan trọng trên dòng chuyển cực lớn trong những ngày đầu tiên của năm 2020, sự xuất hiện EcoV là thảm họa nhưng cũng là tấm gương phản chiếu rõ nét hơn cho sự chuyển cực đó.

Để hiểu sự chuyển cực lần này thì các bạn phải hiểu những lần chuyển cực trước đó. Vì vậy bài này sẽ khá dài, vì mình dẫn giải các bạn cội gốc của vận hành KT thế giới mà ở đó cốt lõi là dòng vốn, sức mạnh dẫn dắt KT TG của đồng tiền số 1, đồng Dollar Mỹ, để hiểu nó với nhiều bạn chưa học qua kinh tế, có thể ví như mình đưa các bạn đi tới sao Hỏa. Mong các bạn chịu khó đọc, vì nền kinh tế của chúng ta đã gia nhập sâu rộng với nền KT TG, và các bạn muốn dự đoán nó trong tương lai thì phải hiểu cách vận hành của nó, hiểu được nó bạn còn có thể bảo vệ được tài sản của bạn trong tương lai.

Việt Nam (VN) gần 30 năm qua, đang nổi lên là một quốc gia trẻ năng động, nhân công rẻ nhưng tay nghề chuyên nghiệp còn thấp, sự sáng tạo trong kinh doanh, cải cách thể chế chưa thực sự xứng tầm, nhưng các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài thì tuyệt vời, thậm chí lấn át hết các chính sách cho doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước. Các chính sách ưu tiên, mới chỉ hầu hết là làm sao hút được nhiều vốn đầu tư nước ngoài, nhiều ngoại tệ đẩy vào nền KT, như vậy có thể thấy nền kinh tế tăng trưởng phần lớn là nhờ được bơm tiền từ bên ngoài, điều chỉnh cán cân tín dụng ở bên trong.

Kinh tế phát triển, thị trường chứng khoán (TTCK), thị trường Bđs đã phát triển nóng liên tục (sốt đất) trong giai đoạn 2015-2018. Tăng trưởng GDP của VN năm 2019 là 7,02% chạm mốc 300 tỷ USD, giữa bối cảnh thế giới cũng đã đứng lên và phát triển nóng hậu khủng hoảng tài chính TG cách đây 10 năm với 2 cường quốc hàng đầu về kinh tế là Mỹ và Trung Quốc lần lượt là số 1 và số 2 TG và cũng là 2 đối tác kinh tế hàng đầu của VN. Đặc biệt sự phụ thuộc lớn của KT Việt Nam vào KT Trung Quốc (TQ) với hầu hết nguyên liệu đầu vào, máy móc, sản phẩm tiêu dùng v.v khi mà nhập siêu từ TQ luôn từ 30-40 tỷ USD mỗi năm theo đường chính thức, còn con số phi chính thức tuy không thể thống kê nhưng cũng không kém con số chính thức là bao phản ánh một nền kinh tế ngầm còn lớn.

Việc TQ phá giá đồng nội tệ năm 2015, đẩy cuộc chiến thương mại, cũng là cuộc chiến tiền tệ giữa 2 quốc gia bắt đầu vào giai đoạn cao trào nhất trong năm 2019 khi 2 bên liên tục đưa ra và trả đũa lẫn nhau bằng các chính sách thuế, ngăn cấm mua thiết bị truyền thông của nhau vì lý do anh ninh, cả 2 phía TQ và Mỹ dường như đều không có ý định lùi bước, quyết đấu so găng. Thật có duyên khi cả 2 quốc gia này VN chúng ta đều có giai đoạn hiểu nhau sâu sắc, và cũng là 2 thị trường nhập khẩu hàng đầu của KT VN. Và giữa thời khắc hai “người tình” sâu đậm của VN trong quá khứ đang đôi co về vi phạm sở hữu trí tuệ, ngăn sông cấm chợ, trừng phạt thuế quan, vi phạm các nguyên tắc của WTO v.v. thì dịch bệnh xuất hiện.

TÁC ĐỘNG CỦA ĐẠI DỊCH NCOV – THIÊN NGA ĐEN

Thiên nga đen (thuật ngữ giới tài chính đặt tên) - thảm họa dịch tễ lớn nhất trong vòng 100 năm xuất hiện, mà những nguyên nhân ẩn sâu trong nó có thể phải 30-50 năm sau chúng ta mới có lời giải đáp vì thông tin chính xác về mọi thứ lúc này nằm dưới những con dấu tuyệt mật của mỗi quốc gia. Ta chỉ biết rằng nó xuất hiện đúng thời điểm 2 nền KT đang tung những cú knock-out vào nhau nhằm phân định chiến bại.

Cũng giống như việc Mỹ có hay không có thông tin tình báo chính xác về dịch bệnh!?, hay có tin chính xác rồi mà vẫn quyết định “chủ quan” như vậy!?, TQ tuyên bố virus không có xuất xứ TQ!?, Mỹ phản bác!?, Mỹ nói con virus có liên quan tới viện nghiên cứu virus của TQ!?, EU yêu cầu làm rõ!? Mỹ có hay không đang phát động cuộc chiến pháp lý TG với tâm điểm là TQ!? v.v thì chúng ta tiếp tục theo sát diễn biễn những phát ngôn và hành động của cả Mỹ và TQ trong thời gian tới và tự đưa ra phán đoán của riêng mình. Với những người nhạy cảm với tình hình TG, rõ ràng là chúng ta đang ở giai đoạn thế giới chuyển cực theo cả nghĩa đen là dịch bệnh lan tràn và nghĩa bóng là khi các nền KT lớn dịch chuyển cả về đối tượng và giá trị lớn nhất trong vòng 50 năm qua.

Em Thiên nga đen, không đến từ hồ thiên nga của bản Ballet nổi tiếng, mà em ấy là thảm họa thảm khốc - diện rộng có tính sát thương, không thể lường trước và thay đổi cơ bản hành vi của kinh tế xã hội. Em ấy từ tên khai sinh Virus Vũ Hán sau 3 lần được đổi tên cuối cùng WHO thận trọng đặt là NcoV19. Thiên nga đen làm số người chết trên toàn thế giới tăng nhanh hơn bất kỳ một thảm họa rơi máy bay nào đã từng gây sốc trong quá khứ, cảm giác như là TG mỗi ngày rơi 1-5 cái máy bay chở khách vậy. Đã đưa các quốc gia trên toàn thế giới vào thảm họa dịch tễ nếu chủ quan như Hàn Quốc (giai đoạn đầu), Iran, Ý, Tây Ban Nha .v. và tiếp là Mỹ. Tình hình hiện tại ở các quốc gia khác vẫn đang diễn biến phức tạp và tương lai tới đây thực sự khó định đoán.

Ngoài thảm họa dịch tễ là dịch EcoV với sự dễ dàng lây lan hơn cả cảm cúm thông thường, nhưng lại có tính sát thương cao, tấn công các cơ quan nội tạng, tính mạng, gây sock, nên nó còn mang đến một dịch bệnh lớn hơn hơn nhiều đó chính là KHỦNG HOẢNG TÂM LÝ con người, tạo mầm mống bất ổn xã hội. Chính vì vậy để giữ xã hội ổn định, bảo vệ tính mạng công dân nên hầu hết các nước đã đóng biên giới, tuyên bố tình trạng khẩn cấp, phong tỏa, cách ly, giãn cách xã hội trên diện rộng và hầu hết kéo dài mỗi đợt 2-3 tháng, chưa từng có tiền lệ kể từ sau chiến tranh TG lần thứ 2. Điều đó đã làm nền KT mỗi quốc gia tê liệt, nền KT TG bước vào giai đoạn suy thoái lớn nhất kể từ năm 1930, khủng khoảng KT- một khái niệm mà VN chúng ta đã quen kể từ sau khủng hoảng KT năm 2008 mà mình đã mô tả ở bài phần 3.

IMF và World Bank đã khẳng định, TG không thể tránh được một cuộc đại suy thoái lớn nhất kể từ năm 1930, thậm chí còn tệ hơn năm 1930. IMF dự báo GDP toàn cầu sẽ là -3%, nghiêm trọng hơn rất nhiều so với mức giảm -0,1% của năm 2008, TQ sẽ tăng trưởng âm lần đầu tiên trong 30 năm. Dự kiến GDP VN sẽ chỉ tăng 2,7% năm 2020 so với mức 5,7% của năm 2008, nếu tình hình diễn biến phức tạp hơn thì các con số này sẽ thay đổi và thấp hơn nữa.

Khi khủng hoảng KT thì các diễn biến sau sẽ xảy ra với hầu hết các nước : Dòng vốn ngoại sẽ rút đi (về quốc gia mà vốn đầu tư nó từ đó đến, vì quốc gia đó cũng đang khủng hoảng) hoặc ngưng rót xuống theo cam kết, hầu hết các doanh nghiệp trong nước ngưng hoạt động hoặc hoạt động cầm chừng do thị trường giảm phát. Doanh nghiệp đóng cửa nhiều thì thất nghiệp gia tăng, và khi dân chúng thấy rủi ro trong các hoạt động đầu tư thì tiền của họ tìm nơi ẩn nấp mới như vàng, ngoại tệ mạnh, gửi tại ngân hàng ăn lãi suất. Dẫn tới sự e dè, ngưng lại trong hầu hết các hoạt động đầu tư kinh doanh, tiền rút khỏi TTCK, làm các chỉ số CK chìm trong sắc đỏ v.v. Cái vòng luẩn quẩn lại quay lại từ đầu ở trên và tình hình sẽ thêm nghiêm trọng nếu CP không có biện pháp làm cho dòng tiền tiếp tục vận hành và lưu thông trở lại.

Vì vậy để làm tan cục tắc máu đông khiến cho dòng tiền luân chuyển trở lại, các gói tiền cứu trợ nền KT khổng lồ liên tục được các CP đưa ra, bản chất của nó là lới lỏng chính sách tiền tệ, giảm lãi suất (thậm chí bằng 0), in thêm tiền để bơm vào nền KT. Nền KT càng mạnh quy mô lớn thì đồng tiền càng mạnh và việc in thêm ra nó dễ dàng hơn. Lý do tại sau liên minh Châu âu EU được lập ra là nhằm có một đồng tiền chung mạnh cạnh tranh với đồng Bảng Anh mạnh từ thời đế quốc thực dân, với đồng Dollar thần thánh, và đồng Yên mạnh từ khi Nhật là cường quốc KT thứ 2 TG hơn 10 năm trước đây. Và thời điểm này, sau 20 năm qua khi TQ vươn lên cường quốc KT thứ 2, TG tài chính có thêm một người bạn khỏe mới: đồng Nhân dân tệ (NDT).

Với các quốc gia nhỏ đồng tiền yếu như VN, lại đã từng mang tiền sử không tốt, bệnh đột quỵ tài chính (siêu lạm phát trong quá khứ ở 2 lần đổi tiền thảm họa 1978, 1985) thì việc đưa thêm tiền vào lưu thông là vô cùng thận trọng, vì có thể gây siêu lạm phát, đột tử nền KT. Nếu muốn in thêm tiền, CP sẽ phải vay thêm bằng các ngoại tệ MẠNH mà nền KT đang cần nó trả cho nước nhập khẩu hàng lớn nhất cụ thể là đồng USD với đa số các quốc gia ta nhập khẩu, và còn lại có thể là 3 đồng tiền EURO, Yên Nhật, NDT. Hoặc phát hành trái phiếu CP cho các quốc gia khác nắm giữ và họ đưa lại cho chúng ta ngoại tệ, hoặc phải đẩy mạnh đầu tư công để vốn ODA nước ngoài được rót xuống theo cam kết hiệp định đã ký. Chỉ có làm vậy thì đồng tiền VND tăng thêm vào lưu thông mới không bị mất giá gây siêu lạm phát.

Ngoài các cách trên là tăng thêm lượng vàng dự trữ trong ngân khố nếu vẫn khai thác được vàng hàng năm nhiều như Nga, xuất dầu & vũ khí lấy vàng ở các cuộc chiến v.v đó là lý do vì sao Nga vẫn là một quốc gia tương đối độc lập, ổn định với nền kinh tế tự do của TG hậu Xô Viết.

Tới đây các bạn đã hiểu vì sao các quốc gia yếu muốn in thêm tiền thì phải có thêm được đồng tiền mạnh USD dự trữ tương ứng, còn nếu không sẽ vào siêu lạm phát như Velezuela, Zimbabwe. Khi tất cả các quốc gia cùng in tiền, thông tin các các nền KT cùng đồng loạt tung các gói tiền, tín dụng, hỗ trợ v.v. lớn chưa từng có tiền lệ trong lịch sử với các loại tên mỹ miều khác nhau nhằm chống đỡ khủng hoảng của các ngân hàng trung ương tràn ngập trên các bản tin thời sự. Thì ẩn sâu phía sau nó là cuộc chiến tiền tệ, là dịch chuyển của những khoản trái phiếu chính phủ khổng lồ, là các chính sách di chuyển các cơ sở sản xuất lớn, là sự mua đứt, hợp nhất M&A các khoản nợ, lượng cổ phần lớn xuyên biên giới v.v.

Và như ta thấy đã có sự kêu gọi rút các nhà máy của Mỹ, Nhật, Hàn, EU khỏi TQ - Công xưởng lớn nhất TG, hệ thống logistic hậu cần sx công nghiệp lớn nhất thế giới. Khi cả thế giới đang ngưng trệ thì cũng là thời điểm thuận lợi nhất cho các kế hoạch dịch chuyển được thực hiện.

SỰ TRỖI DẬY CỦA TRUNG QUỐC THÁCH THỨC SIÊU CƯỜNG MỸ

TQ một quốc gia - một nền văn minh lâu đời đã có nhiều công trình vĩ đại từ 2000 năm trước, đã sớm có nền sản xuất công cụ cho cư dân thành thị tại các kinh thành lớn, có mạng lưới giao thông đường sông rộng khắp thuận lợi cho giao thương buôn bán, và sở trường kinh doanh đã ăn vào máu người TQ từ trong huyết quản từ thời cổ đại, đã làm hàng hóa và các các cơ sở kinh doanh TQ ngày nay bao trùm toàn bộ TG.

Kể từ khi mở cửa những năm 1970, TQ đã thu hút nhiều nhân công chất lượng cao, kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, công nghệ v.v. từ Tây Âu, Mỹ và sau này các nước khối Đông Âu XHCN cũ, sau 50 năm đã phát triển KT thần tốc và có nhiều công trình hiện đại như cầu và hầm trên biển dài nhất, sân bay lớn nhất, tòa nhà to nhất, v.v. đều là những kỷ lục nhất thế giới.

Tại sao TQ đi trước mở cửa trước chúng ta chỉ 20 năm nhưng hạ tầng tại các trung tâm lớn như Thẩm Quyến, Thượng Hải, Bắc Kinh (và nhiều TP khác) dường như hơn TP.HCM, HN phải tới hơn cả 100 năm vậy!? Vì dân số TQ quá quá đông, đã có văn hóa sinh hoạt thành thị lâu đời và khi họ tập trung tinh hoa, phát triển ở một trung tâm đô thị ở một thành phố nguồn lực có thể huy động là rất lớn, nên cùng 1 thời gian họ làm được nhanh gấp 5,6 lần chúng ta ở một trung tâm KT trọng điểm.

50 năm TQ phát triển nóng đã vươn lên là nền KT thứ 2 thế giới soán vị trí của Nhật Bản trong năm 2010 (Nhật Bản đã từng nắm giữ vị trí số 2 TG trong suốt thời gian từ sau LX sụp đổ). Với tham vọng xây dựng con đường tơ lụa mới - “kế hoạch vành đai con đường” với cửa ngõ vào Châu Âu là đồng minh Ý, vào Arap là đồng minh Iran, vào châu Mỹ là Velezuela, và hầu hết các nước Châu Phi, qua 3 nước Đông Dương tới vịnh Thái Lan v.v nhằm đưa hàng hóa TQ, văn hóa TQ tới các quốc gia này, đổi lại các quốc gia này sẽ phải tích trữ nhiều hơn đồng NDT trong thanh toán và bổ sung thêm vào danh mục dự trữ ngoại tệ mạnh để cân bằng việc in thêm tiền.

THỨ GÌ ĐẢM BẢO CHO GIÁ TRỊ ĐỒNG TIỀN MỖI NƯỚC TỪ NĂM 1930-1970 ĐÓ LÀ VÀNG & USD

Đồng tiền thời bản vị vàng, khi NHNN của một quốc gia muốn in phát hành một lượng tiền, thì phải đảm bảo một lượng vàng tích trữ tương ứng, sẽ gợi nhớ vì sao khi chính phủ VN đầu tiên thành lập ngoài số vàng lấy được của chế độ cũ thì kêu gọi toàn dân góp vàng cho chính phủ cách mạng để tiến hành in tiền. Và như vậy đồng tiền mang mệnh giá và giá trị, người dân có thể bất kỳ lúc nào dùng tờ giấy in mệnh giá đó (gọi là tiền) mua vàng của CP và ngược lại, khẳng định tờ giấy đã có niềm tin trao đổi, lưu thông. Vàng lại là đơn vị tiền mà hầu hết các quốc gia trao đổi lẫn nhau, và giá trị sẽ tăng vọt nếu có chiến tranh, dịch bệnh. Nhưng tới đại khủng hoảng KT năm 1930 thì chế độ bản vị vàng đã bị bỏ, và bắt đầu hình thành khái niệm vị trí đồng tiền mạnh số 1, số 2, mà các quốc gia khác nếu dùng nó đều gọi là ngoại tệ mạnh.

Khủng khoảng KT 1930 diễn biến khủng hoảng kinh tế cũng y hệt như hiện nay, khi khủng hoảng diễn ra toàn thế giới, các dòng tiền đầu tư ra nước ngoài của mỗi quốc gia đều rút về. Chỉ khác là nguyên nhân năm 1930 chủ yếu gây ra bởi 2 khái niệm khủng hoảng tài chính kinh tế học gọi là: bong bóng nợ - “Voi trắng”, suy giảm tăng trưởng do yếu tố chu kỳ “Tê giác xám”, hậu quả kết thúc của một chu kỳ nợ dài hạn, được giật dây tác động bởi tài phiệt hàng đầu TG giống như khủng hoảng KT ‪TG 2008 mà CP chúng ta đã có kinh nghiệm ứng phó. Vì vậy ở quy mô quốc gia, tính chu kỳ của TTCK, Bđs mình sẽ mô tả chi tiết hơn về 2 hiện tượng Voi trắng & Tê giác xám trong bài cuối cùng : Nhận dạng làn sóng Bđs thứ 4 - Tại sao thị trường Bđs VN luôn mang tính chu kỳ.‬‬‬‬‬‬

Phạm vi của đại khủng hoảng 1930 là toàn bộ các nước tư bản phương Tây vận hành nền KT thị trường là Bắc Mỹ và Châu Âu, kế đó ảnh hưởng gián tiếp đến các nước thuộc địa. Khủng hoảng 1930 thể hiện rõ tính bóc lột giai cấp công nhân của các ông chủ tư bản trong quan hệ biện chứng: Tiền vốn ->sx Hàng->Tiền vốn+“Tiền lợi nhuận”. Ở cuộc khủng hoảng 1930 các ông chủ tài phiệt ném hết hàng hóa dư thừa xuống biển nhằm giữ giá hàng hóa, đảm bảo mức lợi nhuận tương lai bất chấp xã hội đói khổ cần nó.

Các nước XHCN dựa vào sự tàn nhẫn, bóc lột của CNTB thời điểm đó lấy chủ nghĩa Mác chia đều cái “Tiền lợi nhuận” cho toàn dân như là một sức hút tập trung lực lượng dân cần lao mạnh nhất để thay đổi chính quyền, giải phóng nước thuộc địa. Nhưng sau này CNTB đã tiến hóa, tiến hành các cuộc cách mạng công nghiệp họ đã giải quyết vấn đề an sinh xã hội, thích nghi, tồn tại, và phát triển thông qua hệ thống sản xuất, phân phối vật chất hàng hóa, dịch vụ khổng lồ, lấp đầy cái dạ dày, thỏa mãn mọi ham muốn của con người, và chinh phục lại TG.

Còn các nước CNXH khi chia cái “Tiền lợi nhuận” thông qua KT tập chung đã bộ lộ nhiều lỗi cốt tử của bản chất con người là không thể có sự công bằng tuyệt đối cho tất cả, sự phân chia lại dưới bàn tay con người dễ sai sót, đã tạo ra sự ỷ nại trì trệ, trách nhiệm tập thể, còn lợi ích cá nhân bòn rút ở sau lưng. Nên nền KT các nước XHCN ngày càng đi xuống cho tới khi nó bám theo khái niệm KT thị trường định hướng XHCN.

Trở lại tình trạng kinh tế quốc gia suy thoái khi gặp khủng hoảng, đầu tư nước ngoài đột ngột rút vốn (hoặc ngưng rót), các doanh nghiệp bị đình đốn không có doanh thu vì giảm phát, không ai mua hàng hóa, không có ai tiêu tiền, không ai kiếm được tiền, tiền chuyển sang vàng, ngoại tệ và nằm im ở tài khoản ngân hàng, dòng tiền không dịch chuyển. Nếu tình trạng kéo dài, tất cả cùng ôm nhau chết vì doanh nghiệp cần thêm tiền để tồn tại, còn dân lại không muốn mang tiền ra đầu tư. Rõ ràng tiền trong ngân hàng là tiền của dân, không phải tiền của nhà nước, tiền của nhà nước thu chi theo luật ngân sách và nó nằm ở kho bạc. Tiền có ở ngân hàng thương mại (NHTM) huy động từ dân trung bình 7-8%/năm thì không thể cho vay như các gói ưu đãi lãi suất 4-5% mà CP đề ra, chưa kể NHTM còn phải nuôi bộ máy của nó.

Vậy muốn vực dậy nền KT, ngân hàng nhà nước (NHNN) phải in bơm thêm tiền vào các ngân hàng thương mại (đổi lấy lại là trái phiếu NHTM). NHTM có nguồn tiền mới lãi suất gần bằng 0% từ NHNN, để cho doanh nghiệp vay thông qua các gói cứu trợ lãi suất thấp. Nếu còn chế độ bản vị vàng thì tiền sẽ không được in thêm nếu không có thêm vàng dự trữ để bảo đảm bản vị - giữ giá trị đồng tiền. Khủng hoảng năm 1930, các nước vẫn theo bản vị vàng thì nền kinh tế quốc gia thiệt hại nặng, các doanh nghiệp hầu hết sẽ chết, tiền sẽ không được in thêm vì khi khủng hoảng KT TG vàng được thu gom tăng giá, bị rút vốn đầu tư hải ngoại, rút về mỗi nước.

Như vậy các nước nhanh chóng ra khỏi khủng hoảng năm 1930 là những nước bỏ bản vị vàng đầu tiên, tức tiền vẫn in thêm tới một ngưỡng đủ dùng cứu nền KT, còn bài toán giữ giá trị đồng tiền, kiềm chế lạm phát tính tiếp sau đó. Giữ được doanh nghiệp là giữ được gốc rễ nền KT không bị tàn phá đi lùi có thể 10-20 năm. Tiền được in thêm đã được căn cứ theo tiên lượng GDP của năm kế tiếp, năng lực sản xuất quốc gia và dự trữ ngoại hối đồng tiền mạnh để thanh toán quốc tế. Nguyên lý hoạt động của tất cả các ngân hàng nhà nước của các quốc gia đều như vậy, ngoại trừ Mỹ nơi in tiền là FED - Cục dự trữ liên bang Mỹ, một tổ chức tư nhân của các gia đình tài phiệt lâu đời của Tư bản thực dân, ông chủ của mọi ông chủ TG.

VN non trẻ, từ là một nước thuộc địa của quốc gia bảo hộ Pháp - một nước đại diện của chủ nghĩa tư bản thực dân những năm 1945 trở về trước. Nhiều bạn trẻ sau này lớn lên cứ hay so sánh sự khập khiễng lạc hậu, nghèo đói của chúng ta với phương Tây, tư bản đứng đầu là Mỹ. Họ- giới Tư bản lâu đời đã có quá trình tích lũy tư bản thông qua đô hộ, bòn rút nhân công, tài nguyên khoáng sản, và cụ thể là vàng từ các nước thuộc địa gần 400 năm.

Từ năm 1602 công ty Đông Ấn (Hà Lan) đã phát hành cổ phiếu đầu tiên ra thị trường vốn - TTCK sơ khai, để giới tinh hoa Châu Âu mua cổ phiếu giúp công ty Đông Ấn có nguồn lực tài trợ cho các cuộc chiến tranh mở mang thêm thuộc địa đứng đầu giai đoạn ấy là Anh, Hà Lan, Bồ Đào Nha. Cho tới khi đế quốc Phổ (tiền thân nước Đức) nổi lên muốn phân chia lại thuộc địa, nhưng thất bại trong thế chiến thứ nhất, kiệt quệ khi bồi thường chiến phí lại gặp đại khủng hoảng KT 1930.

Hitler với lời hứa phục hồi nền KT, phục hồi sự vĩ đại chủng tộc da trắng Aryan đã thống nhất sức mạnh từ giới quý tộc tới cần lao Đức để khơi mào cuộc chiến TG thứ 2 vẫn là mục tiêu phân chia lại thuộc địa, quyền lợi KT. Cuối cùng Mỹ-Anh và đồng minh phương Tây cùng Liên Xô (LX) chiến thắng khối phát xít, thế giới chia 2 cực. Nước Đức bị chia thành Tây Đức và Đông Đức trong chiến tranh lạnh từ năm 1945 tới năm 1989 bức tường Berlin sụp đổ, nước Đức thống nhất - khối XHCN rung chuyển và LX sụp đổ kinh tế, sụp đổ nhà nước năm 1991.

Họ đã có một quá trình tích lũy tư bản như vậy, còn chúng ta thì chưa. Các nước phục hồi và phát triển KT thần kỳ sau chiến tranh TG II là Nhật, Hàn cũng là nhờ dòng vốn kiến thiết của Mỹ. Chúng ta là một nước thuộc địa, muốn thoát khỏi CNTB thực dân thời điểm đó thì chỉ có một con đường là theo khối XHCN - họ ủng hộ chúng ta vật lực, đường lối, chiến lược để thoát đô hộ thực dân.

Vì trước đó VN chúng ta - nhà Nguyễn đã bỏ lỡ một cơ hội mở cửa giao thương, các bến cảng, cho người nước ngoài các nước cùng vào định cư kinh doanh tránh bị xâm lược giống như triều đình Thái đã làm. Nước Thái mở cửa cho các nước thực dân nào cũng có cơ sở làm ăn kinh doanh ở đó, không của riêng ai, nên không nước nào được độc chiếm, đô hộ. Và nhà Nguyễn cũng bỏ lỡ cơ hội kết thân giao lưu với một nước phát triển như nước Nhật để đổi mới cách tân như nước Nhật kết thân với nước Mỹ để đổi mới thời Minh Trị.

Trở lại FED chủ sở hữu đồng tiền số 1- với đồng Dollar đầu tiên với tiêu ngữ 'In God We Trust" in trên đồng 1 USD, hàm ý kêu gọi một sự tín thác vào đấng tối cao, một vector cảm hứng cho dân chúng trong chiến tranh và khủng hoảng đã có sức mạnh thần thánh từ khi nào!?.

Sau đại khủng hoảng 1930, nhờ chuẩn bị cho chiến tranh TG thứ 2, đầu tư, sản xuất cho chi tiêu quân sự tăng mạnh (giống như chúng ta đang tìm cách tiêu đầu tư công hiện nay để cứu nền KT) đã làm dòng tiền lưu thông trở lại phục hồi nền kinh tế Mỹ. Đồng Dollar đã ko còn dựa trên nền móng bản vị vàng. Mà nó sẽ được in thêm dựa trên chỉ số GDP, và lúc này dự trữ vàng chỉ là một nhân tố trong đánh giá năng lực sản xuất quốc gia, mà năng lực sản suất quốc gia GDP lại dựa trên thứ nguyên liệu dùng nhiều nhất của cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 2 đó là dầu mỏ.

Những nước có lượng mỏ trữ dầu nhiều lúc bấy giờ là Liên Xô, khối các nước Arap. Sau chiến tranh TG thứ 2, VN chúng ta là chiến trường chiến tranh ủy nhiệm cuối cùng giữa 2 cực của thời chiến tranh lạnh giữa Tư bản phương Tây Mỹ đứng đầu và XHCN do Liên Xô, TQ đứng đầu. Đó là những năm tháng mà đồng Dollar đã dựa trên bản vị dầu mỏ, nước nào cũng muốn tích trữ nhiều đồng USD để có thể mua nhiều dầu mỏ phát triển KT.